Szakítanának a fenntarthatatlanná vált gyakorlattal a reformátusok a Püspöki palotában
Közép- és hosszútávon nehezen fenntarthatóvá vált a Püspöki palota üzemeltetése és visszafordíthatatlan a patinás épület romlása, amennyiben nem változtatnak az elmúlt évtizedek bérbeadói gyakorlatán – szűrhető le abból a beszélgetésből, amelyet Püski Lajos lelkészi főjegyzővel folytattunk a témában.
Kérdéseinkre adott válaszaiból kitűnik: a futó szerződéseket a jövőben is tiszteletben tartják, de úgy gondolják, a bérlők aránytalanul jól járnak a lakásokkal, miközben a veszteséget a tulajdonosnak kell kompenzálnia, ezért a református egyházkerület erőteljesebben érvényesítené az érdekeit. Elsődlegesen azoktól akarnak több pénzt, akik albérlőknek adják ki az ingatlanukat piaci áron, miközben az egyháznak rendkívül nyomott lakbért fizetnek. Elhangzott: a Püspöki palota az egyház kezében marad, az értékesítéséről szó sem eshet.
Milliárdokat kellene a házra költeni
Terjedelmes cikket szenteltünk áprilisban a Püspöki palotának, miután több ottani bérlő sérelmezte: a Tiszántúli Református Egyházkerület (TTRE) – tulajdonosként – úgy szakított az addigi bérleti gyakorlattal, hogy az elmúlt egy-másfél évben megváltozott játékszabályokról senkit sem tájékoztattak. Az előzmények elolvashatók a Cívishíren, csak annyit rögzítsünk újra, hogy a mára 130 lakást, valamint üzleteket magában foglaló belvárosi épületben nem az ingatlanok tulajdonjogát, hanem azok bérleti jogát adják-veszik az el- és beköltözők. A közelmúltig az egyház a haszonelvűség kárára bő teret engedett az egyéni érdekeknek.
Nagyjából ez vezetett odáig, hogy egy debreceni lakás árának a feléért 99 évre szóló – közvetlen hozzátartozó által folytatható – bérleti jogot lehetett szerezni egy-egy lakásra a bérpalotában, majd azt akár ki is lehetett adni. Becslések szerint az egyháznak fizetendő havi lakbér a tizede sem volt az albérleti díjként elkérhető piaci összegnek. Vagyis, aki hajlandó volt beruházni, nagyon jó üzletet köthetett. Az egyháznak ebben a konstellációban egyetlen dolog volt a hasznára: megúszta, hogy bérbeadóként neki kelljen költenie a bérbeadandó ingatlanokra.
Püski Lajost 2021-ben választották lelkészi főjegyzővé (püspökhelyettessé), s a pozícióval együtt járt a Püspöki palota ingatlangazdálkodás-üzemeltetéséért felelős Vagyonbizottság elnöki tisztsége is.
– A bérpalota megépítését saját forrásból és banki hitelből finanszírozta az egyház. Az adományozók és alapítók célja az volt, hogy az 1912-ben átadott bérlakások kiadásából származó bevételt a hosszútávú fenntarthatóságot, azon felül az egyház szolgálatát segítse. Az alapító határozatba azt is belefoglalták, hogy a bérpalotát nem adhatja el az egyház – utalt a történeti előzményekre a lelkészi főjegyző beszélgetésünk elején. Hangsúlyozta: a mostani változtatásokkal éppen az eredeti célhoz szeretnének visszatérni. Azaz professzionális bérbeadóként funkcionálni, bevételhez jutni és abból gazdagítani a jelenleg is végzett, sokfelé ágazó szolgálatokat. Ettől azonban még nagyon-nagyon messze vannak.
– Az 1950-es évek eleji államosítás után a TTRE 1992-ben kapta vissza a bérpalotát. Ez azonban nem jelentett „tiszta lapot”, hiszen az időközben odaköltözött lakókat is „megörököltük” a bérleti jogi szerződésekkel együtt. Az egyház hitéleti szemlélettel igazgatta az épület ügyeit, így elsődlegesen a saját alkalmazottait, intézményeit helyezte el a bérpalotában. Csak a fennmaradó lakások bérleti jogát értékesítette. Az ingatlan profi hasznosítására nem volt kellő szakértelem – ismerte el Püski Lajos.
Idáig „eldöcögtek valahogyan”, de a „rendszer fenntarthatatlansága mára megkérdőjelezhetetlen”. A tetőzet és a homlokzat teljes felújításának szükségessége egyértelmű, a milliárdos nagyságrendű munkára azonban nem futja a bérleti jogokból és a bérleti díjakból befolyó, évi száz millió forint körüli bevételből (nem keverendő a profittal!).
– Az épületben a lakásokon kívüli terek állagmegóvásáért, karbantartásáért az egyház a felelős. Udvari díszburkolatra, parkolásra, liftkarbantartása, sürgős javításokra az elmúlt évtizedekben is fordítottunk pénzt, többre azonban nem tellett. Aminek az oka éppen a hitéleti szemlélettől vezérelt, már-már jelképes díjképzésben gyökeredzik. Évtizedek óta nem történt az infláció mértékét meghaladó emelés. A jelenlegi bérleti díjakból soha nem lesz pénz az épület rendbe hozására. Márpedig, ha a Püspöki palota nem is minősül műemléki épületnek, városképi védettséget élvez, így egy sor előírásra is tekintettel kellene majd lenni a felújítás során – vetítette előre Püski Lajos, hangsúlyozva: amennyiben az épület tovább pusztul, azon a bérlők is veszítenek. Hiszen az a bérleti jogok értékvesztéséhez vezet. Vagyis közös érdekük lenne olyan méltányos, hosszú távon fenntartható rendszer kialakítása, amellyel bérbeadó és bérlő – amennyire csak lehetséges – egyaránt jól jár.
Kilencvenkilenc helyett…
A Vagyonbizottság elnökével ezután arról beszéltünk, hogy miként is érvényesítenék a maguk érdekeit a jövőben. A bérlők egy része ugyanis éppen emiatt emelt kifogást.
– Szeretném hangsúlyozni, hogy a hatályban lévő bérleti szerződéseket teljes mértékben tiszteletben tartjuk. Erről 2023-ban biztosítottuk a lakókat körlevél formájában. Ezt az egyház akkor is garantálja, ha az a számára egyébként hátrányos. Mozgásterünk akkor adódik, ha valamelyik bérlő szerződésmódosítást kezdeményez vagy értékesíteni kívánja a lakása bérleti jogát – mondta Püski Lajos.
Szerződésmódosításokat több okból szoktak kezdeményezni. Például olyankor, amikor a bérlő közvetlen hozzátartozója szeretné folytatni a bérleti jogviszonyt. – E bérleti jogviszonyokat 99 évre kötöttük a bérlőkkel. Az eredeti elgondolás az volt, hogy a közvetlen hozzátartozó belépése esetén ne induljon újra a 99 év. Hanem a jogviszony idejébe számítson bele a „lelakott” idő. Érthetőbben: ha egy idős ember 44 évet „lelakott” a bérleti jogviszonyából, akkor a jogviszonyt folytató hozzátartozóval már csak 55 évre szerződjünk (99-44=55 – a szerk.). Azonban az évtizedes gyakorlat során a Vagyonbizottság nem érvényesítette ezt az egyházi érdeket. Méltánytalan helyzetbe kerültünk, amin muszáj változtatni – nevezte meg Püski Lajos az egyik, számukra fájó pontot.
Változhatnak a bérbeadás feltételei akkor is, ha valaki a házastársa jogosultságát szeretné belefoglalni a bérleti jogviszonyba.
Többször előkerülő sérelem, hogy az elmúlt másfél-két évben asztalra kerülő, egyébként kizárólag a bérlők által kezdeményezett szerződésmódosítási javaslatok során az egyház miként veszi figyelembe az ingatlanokban végzett értéknövelő felújításokat. Magyarul: egy-egy szerződésmódosítás alkalmával akkor is többszörös lakbéremelést akart elérni a TTRE, ha a bérlő egyébként éppen befejezett egy drága korszerűsítést. Püski Lajos e téren sem kecsegtetett. – A felújítások idővel elveszítik az értéküket. Ráadásul az esetleges befektetés és a szerződésmódosítás kezdeményezése is a bérlő szabad döntése, nem kényszer.
Az engedélyük nélkül
A bérlők és az egyház közötti szembenállás az albérletkiadásban csúcsosodik ki leginkább. A bérleti jog birtokában – mondják előbbiek – miért ne adhatnám ki az ingatlanomat? Főleg, ha felújítottam, ily módon befektetésként (is) tekintek a korszerűsítésre költött összegre, teszik hozzá. Eközben a TTRE arra hivatkozik, hogy bérbeadóként annak idején a bérlő lakhatását kívánta biztosítani, nem albérletkiadásban vagy a lakás irodakénti használatában kívánta támogatni. – Mára a 130 lakás ötödét-hatodát albérlők lakják. Számításaink szerint egyesek tízszeres hasznot is elérhetnek e tevékenységen. Azonban az egyház annak idején nem erre a célra adta oda a Püspöki palota lakásait. Vannak, akik kihasználják a szociális érzékenységünket, a jóhiszeműségünket, holott mi magunk is megtehettük volna, hogy piaci áron adjuk ki ezeket az ingatlanokat – magyarázta Püski Lajos.
A TTRE emiatt bevezette az „eltérő célú hasznosítás” fogalmát a szerződésmódosításokba, ami a gyakorlatban azt jelenti: amennyiben a bérlő kiadja a lakást vagy irodaként használja, úgy a jelképes összegű lakbér a háromszorosára emelkedik. Szerintük ez méltányosabb helyzetet eredményez, miközben a másik fél még mindig bőven a pénzénél van (egy 60 négyzetméteres lakás után így a 20 helyett 60 ezer forintot kell fizetni az egyháznak, miközben 200 ezer forintért könnyen lehet találni albérlőt).
– Amennyiben egy bérlő kiadná a lakást, úgy ahhoz meg kell szereznie a Vagyonbizottság hozzájárulását. Ezen a ponton tudjuk érvényesíteni az érdekeinket. Más kérdés, hogy a bérlők egy része nem a szabályok szerint járt el, nincs a kezükben ilyen hozzájárulás. Jelenleg tart ezeknek a bérlőknek a feltérképezése, a jogászaink pedig dolgoznak azon, hogy miként lehetséges a szerződésben foglalt kötelezettségek hatékony betartatása. Továbbá azon, hogy milyen következményekkel járjon a szerződésszegés – vetítette előre a vagyonbizottsági elnök. Mint érvelt, jogos elvárás feléjük az, hogy a bérpalotában rendezett lakókörnyezet várja a belépőket. Azonban ennek akkor tudnak megfelelni, ha maguk is tisztában vannak azzal, hogy kik laknak az épületegyüttesben.
Összegezve elmondható: a TTRE-nél még ebben az évben szeretnék megalkotni a ház működési szabályzatát és tiszta, kiszámítható helyzeteket teremteni a jövőre nézve. Amennyire a körülmények engedik, abba az irányba mennének tovább, hogy a bérleti jogok értékesítése helyett maguk adnák ki a Püspöki palota arra alkalmas ingatlanait. Ha így is lesz, a futó szerződések tiszteletben tartása miatt évtizedeken át működhet még vegyes rendszer. Hiszen van olyan bérleti jogi szerződés, amely jelenleg 2060-ig érvényes.
Ratalics László
