Jajkiáltások a debreceni Püspöki palotából

Súlyos bizalmi válság alakult ki a református egyház és a tulajdonában álló Püspöki palota lakói között. A konfliktus lényege az, hogy a Tiszántúli Református Egyházkerület (TTRE) a jelenleginél lényegesen több pénzt szeretne beszedni a patinás épületben lévő 130 lakás bérleti díjából. Ennek érdekében úgy rúgnák fel az elmúlt évtizedekben kialakult lakásbérleti gyakorlatot, hogy arról a velük érvényes szerződéses viszonyban lévő bérlőkkel nem kívánnak egyeztetni. A helyzet komolyságát jelzi, hogy a bérbeadó egyház és a bérlő magánszemélyek közötti érdekellentétek következtében tavaly egyetlen adásvétel sem jött létre. A bérlők egy ideje már a püspököt és a lelkészi főjegyzőt ostromolják, mondván, az egyház váratlan és álláspontjuk szerint jogtalan magatartása következtében sokmilliós vagyoni kárt szenvednek el. 

A Püspöki palotában az ingatlanok bérleti jogát adták-vették az elmúlt évtizedekben. Az utóbbi időkig egy ottani lakás bérleti jogáért annyi pénzt lehetett elkérni, mint egy átlagos debreceni lakás tulajdonjogáért. Az adásvételeket egyebek mellett az is fűtötte, hogy az egyház rendkívül szerény bérleti díjat kért a lakások után. Ennek szeretnének most véget vetni. Csakhogy több fontos körülményt figyelmen kívül hagynak. Közben megindultak a találgatások: tényleg csak nagyobb bevételre törekszik a TTRE vagy szeretnék rövid úton kilapátolni a bérlőket a Debrecen szívében lévő épületből?

Bérbeadóként sem törődtek a lakásokkal

Kezdjük az alapoknál: a Nagytemplommal szomszédos – szecessziós stílusú – Püspöki palotát a Tiszántúli Református Egyházkerület építtette. A 60 nagypolgári bérlakást magában foglaló házat 1912-ban adták át, s nemcsak arról volt nevezetes, hogy ismertebb emberek (például Dienes János és Holló László festőművészek, Hajós Alfréd építész) lakták, hanem arról is, hogy ezek voltak a város első összkomfortos lakásai. Az emeleti angol vécék és fürdőszobák vízellátása akkoriban saját központi víztartályt igényelt, ez a magyarázata a főtérre néző, az épület egyik jellegzetes vonását adó torony kialakításának.

Az ötvenes évek szocialista államosításának szellemében a tágas lakásokból kisebb ingatlanokat alakítottak ki. Összesen 130 lakás jött így létre. Átfogó, a homlokzatra is kiterjedő felújítás, korszerűsítés híján az épület műszaki állapota egyre romlott. Ezen az sem segített, hogy 1992-ben a református egyház visszakapta a Püspöki palotát. Az elektromos és a fűtési rendszerek, a burkolatok, az ajtók, ablakok elavultak, azokat a bérlők legfeljebb a saját költségükre modernizálhatták.

A már említett egyházi kárpótlás annyiban hozott változást a Püspöki palotában, hogy a lakások tulajdonjoga a városi tanácstól a TTRE-hez került. A lakók forgalomképes bérleti jogviszonyát e változás érintetlenül hagyta. A kilencvenes évek végétől a gyakorlatban ez azt jelentette, hogy aki korábban valamennyi pénzért megvásárolta egy lakás vagy üzlethelyiség bérleti jogát, az 99 évre megszerezte azt és elhalálozása esetén közeli hozzátartozója folytathatta, kvázi megörökölhette a jogviszonyt, amennyiben bejelentkezett az adott ingatlanba. Ebben az esetben a bérleti jogviszony újra 99 évről indult. Ha mindehhez hozzávesszük, hogy az egyház a piacinál lényegesen alacsonyabb havi bérleti díjat – egy 50 négyzetméteres lakásnál ez ma sem több 15 (!) ezer forintnál – kért a bérlőktől, könnyen érthetővé válik, hogy e lakások bérleti joga iránt felszökött a kereslet. Különösen igaz ez az utóbbi évek ingatlanpiaci lázában.

– Évtizedek teltek el abban a szemléletben, hogy az egyház által kért alacsony bérleti díj fejében a bérlő feladata a lakáson belüli falak, nyílászárók, burkolatok, vezetékek karbantartása. Evidensnek számított, hogy a bérleti jog egyházi akadályoztatás nélkül értékesíthető és közeli hozzátartozó által folytatható. Mindez az elavult állapotú ingatlanok felújítására, modernizálására ösztönözte a lakókat. A bérleti jog adásvétele során annyi érdemi kikötés volt, hogy az egyházat elővásárlási jog illette meg a az adásvételben megállapított áron vagy jutalék, amennyiben a bérleti jog adásvétele létrejött egy harmadik személy felé – mondta a Cívishírnek Szabó László. Az építőmérnök azon túl, hogy a családja is rendelkezik egy lakás bérleti jogával a Püspöki palotában, azokat a bérlőket igyekszik összefogni, akik ellenállnának az egyházi nyomásnak. Az előbb említett elővásárlási joggal – úgy tudni – az egyház nem nagyon élt.

Az exkancellár feltűnése

A tulajdoni viszonyok tehát hosszú időn át érintetlenek maradtak, miközben az idő olyan újdonságokat hozott, mint például az Airbnb (rövidtávú lakáskiadás) vagy az, hogy egyes lakásokat irodaként kezdtek el használni. A bérleti szerződések ezt nem tiltották, ugyanakkor a szövegezésbe idővel belekerült az, hogy „eltérő célú hasznosítás” esetén a bérlőnek magasabb (háromszoros) bérleti díjat kell az egyház számára megfizetni. Számos bérlőt ez a díjemelés sem riasztott el attól, hogy sokmillióból rendbe hozza, majd irodaként működtesse a lakását. Az egyház számára sem volt ez olyan rossz üzlet, hiszen a Püspöki palotában nagyon sok ingatlan újult meg úgy, hogy nekik mint bérbeadónak ez egyetlen forintba sem került.
Az egyházkerülethez a bérleti díjakból, jutalékokból így is jelentősebb összeg, mintegy évi 80-100 millió forint folyt be az elmúlt időszakban. Ebből a pénzből valamennyit rendszeresen elköltöttek az épületre (tetőjavítások, udvari díszburkolat, liftek karbantartása stb.), de a közös használatú terek így is szegényes képest festenek, nem szólva a tatarozásért kiáltó homlokzatról. 

A Püspöki palota ingatlangazdálkodás-üzemeltetését a kétezres évek elejétől egy Vagyonbizottságnak nevezett testület irányítja, amelynek hosszú ideje Püski Lajos egyházkerületi főjegyző az elnöke. A tagok között az egyházi főépítész mellett jogászokat, espereseket találni. A püspök ugyan nem folyik bele a szervezeti munkába, de az egyházkerület fejeként vétójoggal bír (hiszen a bérbeadó a TTRE).

Az egyház megváltozott szemléletmódját a lakók egy 2023-ban feltűnt, korábbi kormányzati figurához, Bohátka Gergelyhez kötik. Bohátka debreceni, de ő már a fővárosban csinált karriert. A Károli Gáspár Református Egyetem főtitkáraként dolgozott, aztán főosztályvezető lett az Emberi Erőforrások Minisztériumában. Onnan kancellári pozícióba került előbb a bajai Eötvös József Főiskolán, majd az Állatorvostudományi Egyetemen. 2022-ben – 7,2 millió forint megbízási díjért – szakértőként működött közre egy informatikai határozatkereső program tervezésénél az Alkotmánybíróság megbízásából. Legújabban a Tiszántúli Református Egyházkerület képviseletében tevékenykedik tanácsadóként, és úgy tűnik, Fekete Károly püspök bizalmas munkatársaként jelentős hatást gyakorol a Püspöki palota ingatlanügyeire.

Úgy tudni, Bohátka Gergely az összes bérleti szerződést magához vonhatta, és több ügyvéddel konzultálhatott arról, hogyan lehetne az egyház számára a legkedvezőbb jogi helyzetet megteremteni a nagyobb bevétellel járó hasznosítás érdekében. Több bérlő úgy érzi, e szerepvállalás már csak azért is aggályos, mert tudomásuk szerint Bohátka nem tagja a bérlőkkel szerződéses jogviszonyban álló Vagyonbizottságnak. Az Szabó Lászlóék számára egyértelmű, hogy az utóbbi években már az összes lényeges döntés rajta fut keresztül, miközben azokat a Vagyonbizottság nevében, Püski Lajos aláírásával hozzák.

– 2023-ban több bérlő volt kénytelen szembesülni azzal, hogy amikor különböző okokból szerződésmódosítási szándékkal fordultak a Vagyonbizottsághoz, Bohátka Gergely hívta fel őket telefonon. Méghozzá azzal, hogy „beszélgessenek a dologról a hétvégén egy kávézóban” – közölte Szabó László.

Az egyik szerződésmódosítási kérelemben egy 2022-ben elhunyt idős nő lánya kívánt az édesapja mellett társbérlővé válni, hogy ha az édesapjával történne valami, folytatni tudja a bérlői jogviszonyt. A 70 négyzetméteres lakás bérleti jogát 1999-ben 3,25 millió forintért vásárolta meg az apa. A Bohátka-féle új bérletiszerződés-tervezet az addigi 20 ezer forintos bérleti díjat a bérleti jogot folytató nő számára már 80 ezer forintban szabta volna meg 2023-ra. Majd 2024 első hat hónapjára 130 ezer, azt követőn 180 ezer forintot kellett volna fizetni (a díj 2025-től az előző évi inflációnak megfelelően emelkedett volna). Ez a javaslat írásban is megvan, igaz, senki sem írta alá, se a bérlő, se a Vagyonbizottság részéről.

Elriasztott vevőjelöltek – elmaradt haszon

Szabó László felháborítónak tartja, hogy ilyen ajánlat egyáltalán elhangozhatott. Nemcsak az irreális mértékben emelni kívánt bérleti díj miatt (miközben az ingatlan bérleti jogáért korábban egy kisebb lakás árát fizették ki), hanem mert korrekt elszámolás helyett semmibe vennék a bérlők által az ingatlanok felújítására fordított összegeket (az említett lakás rendbe hozására is milliókat költött a lakója). 

– Bohátka Gergely az elmúlt másfél évben többször hangot adott annak a nézőpontjának, amely szerint az egyház azért nem tartozik a bérlőknek, mert azok kedvezményes bérleti díj ellenében lakhattak a Püspöki palotában. Ez azonban jogilag sem állja meg a helyét – nehezményezte Szabó, hozzátéve: kinek érné meg bérleti jogot vásárolni egy olyan ingatlanban, amely után piaci árú bérleti díj fizetendő?

2023-ban e jogilag vitatható eszközzel már adásvételeket is blokkolt az egyház, hiszen a bérleti jog iránt érdeklődő vevőjelölteket elriasztotta a magas bérleti díj. Szabó négy-öt olyan bérlőről tud, akiket ily módon akadályoztak meg a bérleti joguk értékesítésében.  – Akad olyan lakó, aki 6 éve több tízmillió forintért vásárolt bérleti jogot egy 60 négyzetméteres lakásra. Tavaly talált rá vevőt 36 millióért, de amikor az egyház bérbeadóként 1500 forintos négyzetméterárat érvényesített volna a bérleti szerződés módosítása során, a vásárló inkább elállt a vételtől. Vagyis a sok pénzért megvásárolt bérleti jog eladhatatlanná vált, de legalábbis jelentős veszteséggel értékesíthető. A bérlő akár perelhetne is elmaradt haszonra hivatkozva – hallottuk Szabó Lászlótól.  A Vagyonbizottságot az adásvételből azért sem lehetséges kihagyni, mert az ingatlan műszaki átadás-átvételét nekik kell elvégezniük, anélkül egyetlen üzlet sem jöhet létre.

Immár nemcsak az adásvételeket, hanem az ingatlanok lakáscélú kiadását is akadályoznák. A korábbi bérleti szerződések azt írják elő, hogy a bérlő a lakásba más személyt csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. Amíg az egyház ezt úgy értelmezi, hogy albérlőnek kizárólag a Vagyonbizottság engedélyével lehet lakást kiadnia, addig a bérlői oldal szerint ez nem következik a „befogadás” fogalmából. Ily módon nekik csak arra kell kötelezettséget vállalni, hogy a bérleti díj akkor is meg legyen fizetve az egyház számára, ha az albérlő azt elmulasztja. A Vagyonbizottság e csapdát kikerülve építené be a szerződésmódosítások szövegébe azt, hogy „eltérő célú hasznosítása” után azok is háromszoros bérleti díjat fizessenek, akik albérlőknek engedik át a lakást. Vagyis az egyház így osztozna a hasznon. Ezzel Szabóék szerint annyi a probléma, hogy míg a bérlők milliókat költöttek az adott lakás vonzóvá tételére, addig a TTRE pusztán megsarcolná őket.

Fordítsuk személyesre a történetet: az építőmérnök jelenleg 26 ezer forint bérleti díjat fizet az egyháznak egy 82 négyzetméteres lakásért (további 2400 forintba kerül számára a lift és hulladékkezelés költsége). Az ingatlant még a nagyszülei vásárolták 1965-ben. A nagymama halálakor – 2007-ben – Szabó László húga folytathatta a bérleti jogviszonyt. Később öt éven át a férfi lakott benne, majd külföldre költözött a családjával. 2018-ban jöttek haza, de már egy évvel korábban nekiláttak a teljes felújításnak. Elmondása szerint 15 millió forintot költöttek a lakás korszerűsítésére, lényegében mindent kicseréltek. Ehhez az egyház – tulajdonos-bérbeadójaként – annyiban járult hozzá, hogy elengedtek 6 havi, akkor összesen 70 ezer forint bérleti díjat. 

– Édesapám ebben a lakásban gyerekeskedett, itt éltek a nagyszüleink, ezért a család számára érzelmi okokból is fontos volt megtartani az ingatlant. Úgy voltunk vele, hogy rendbe hozzuk és kiadjuk albérletként. Most nem tudjuk, hogyan tervezzünk. Pár éve egy ilyen felújított lakás bérleti jogát, miként arra volt is példa a házban, 60-70 millió forintért tudtuk volna értékesíteni. Azonban jelen körülmények között a bérleti jog eladhatatlan – mondta.

A korrekt az lenne – folytatta –, ha a Vagyonbizottság továbbra is méltányolná a fennálló jogviszonyokat, ahogy évtizedeken át tette tette vagy kifizetné az egyoldalúan módosított bérleti feltételek okozta értékcsökkenést. Jelenleg azonban, úgy gondoljuk, nem ez történik – hangsúlyozta Szabó László, akinek a háta közepére kívánkozik bíróságra menni. De mivel a lakóközösség bátrabbik, nevét is vállaló fele hiába szorgalmaz párbeszédet a Vagyonbizottsággal, félő – jegyezte meg –, hogy végül csak ez az út marad. Az különösen dühíti, hogy a házban sok olyan idős ember lakik, akiknek ez a bérleti jog az egyetlen vagyona.

Az egyházkerület nem szeretne kimaradni a haszonból

A több mint ötven bérlő által aláírt, a jelen helyzetre a püspököt és a Vagyonbizottságot reflektáltatni kívánó tavaly novemberi beadványra nem érkezett válasz. Jött viszont arra a decemberi levélre, amelyben Szabó László a bérleti díj megháromszorozását sérelmezte, amennyiben a lakáskiadás mellett döntene. E levélben Püski Lajos vagyonbizottsági elnök fontosnak tartotta leszögezni, hogy az egyházkerület bérbeadóként elsődlegesen a bérlő, annak vele élő házastársa és kiskorú gyermekeik lakhatását kívánta biztosítani e bérleti szerződésekkel. 

– A már megkötött bérleti szerződéseket tiszteletben tartjuk, a lakások e megállapodások szerinti használatát továbbra is biztosítjuk. Tehát szó sincs a bérleti jogviszonyok ellehetetlenítéséről – ismertette az egyházkerület álláspontját. Az eltérő célú hasznosítást szerintük azért szükséges külön okiratban és meghatározott időre szólóan rögzíteni, mert a felek közös megegyezéssel térnek el a bérleti jogviszony elsődleges céljától. 

Püski Lajos azt írta, az egyházkerületnek alapvető érdeke fűződik ahhoz, hogy az ingatlanok eltérő célú hasznosítása csak kiszámítható módon és az előzetes hozzájárulásukkal történhessen. A bérleti díj megtöbbszörözése miatt megfogalmazódott kritikákat a Vagyonbizottság elnöke azzal próbálta elütni, hogy nincs jogszabályi rendelkezés, amely előírná, hogy az új bérlővel azonos feltételek mentén kellene megállapodniuk. A levélből az is kiderül, hogy az új bérlőkkel az egyház egyedileg állapodna meg. 

Más lényeges kérdésekre, mint például arra, hogy eltérő célú hasznosítás esetén az új bérleti díj megállapítása során méltányolnák-e a bérlők által a lakások felújítás-korszerűsítésére költött összegeket, egyáltalán jogosnak tartják-e a bérlők korrekt elszámolásról szóló igényét, a válasz nem tért ki.

A Cívishír április 12-én levélben fordult a református egyházkerülethez annak érdekében, hogy bővebben is megismerhessük a témával kapcsolatos álláspontjukat, jövőbeli szándékaikat. Nem zárkóztak el, de cikkünk megjelenéséig találkozó nem jött létre, érdemi reagálást nem kaptunk.

Ratalics László