Túlzó várakozásokra figyelmeztet az ingatlanfejlesztő

Bár a közvélekedés a médiával együtt afelé hajlik, hogy további komoly lakás-áremelkedés várható, az egyik ismert debreceni ingatlanfejlesztő szerint a plafonnál vagyunk és stagnálás jöhet. Kelemen György, aki negyven éve van a szakmában, inkább Debrecen belső, leromlott területei megújítására helyezné a hangsúlyt a városszéli lakásépítések helyett. Legújabb, tízmilliárd forintos beruházásuk valószínűleg hatással lesz a keleti városrész mindennapjaira. Erről, a debreceni lakáspiac lehetséges buktatóiról, a kormányzat felelősségéről, a városvezetés igényeiről, az árak leszorításának lehetőségéről, a Rakovszky Dániel utcáról, de a tócóvölgyi ingatlanfejlesztés sikertelen pályázatáról is beszélgettünk vele.

A Faraktár utcán épülő Orient Park kivitelezése nyáron megindulhatott. Hol tartanak?
Kelemen György: A munkagépek megjelenését négy évnyi előkészítés tette lehetővé. Minden azzal kezdődött, hogy a társberuházó 2021-ben megvásárolta az ismert debreceni üzletembertől, Gulyás Jánostól a Faraktár utcai 15 ezer négyzetméteres telket. Üzemanyagtöltő állomás építése volt a cél, azonban a város szabályozási terve ezt akkor nem tette lehetővé. Ráadásul Papp László polgármester nem támogatta ezt az elképzelést, inkább parkokkal zöldített lakásberuházást javasolt olyan üzletekkel, amelyekből egyébként is hiányt szenved Debrecen keleti fele. Ő tehát egy „városias alközpontot” látott volna szívesen. Így indult a tervezés folyamata, amely számos állomáson keresztül jutott el a végső formáig. A városvezetés amellett kardoskodott, hogy a kertvárost ne terhelje meg túlságosan a forgalom, a lakóépületeink ablakai ne a Ruyter utcai családi házakra nézzenek, valamint ne nyílhasson a környék nyugalmát zavaró szórakozóhely. Az összes kérést tiszteletben tartjuk. Az épületegyüttes alatt több mint 300 parkolóhelyes mélygarázs létesül, ahová a Mák utcáról lehet be-, a Faraktár utcára kihajtani. A szabályozásiterv-módosítások immár engedik üzemanyagtöltő állomás építését: az OMV-nak készül zöldtetős kútja az épületen belül, nonstop nyitva tartó Spar üzlettel.

A boltokat bérbe adják vagy megvásárolhatók lesznek?
Kelemen György: Csak a bérbeadás útja járható, különben idővel zuhan az üzemeltetési színvonal. Hatezer négyzetméternyi kiskereskedelmi felülettel számolunk, nem tehetjük meg, hogy elveszítjük a vonzóerőt. Ekkora területen még a multik is cserélődnek, nemhogy a magyar vállalkozások. Körülbelül húsz üzlet nyílik, gyorséttermet (KFC), drogériákat (EcoFamily, DM) és ruházati boltokat (Pepco, Deichmann, Sinsay) is beleértve. Szeretnénk, ha kormányhivatal létesülne, hiszen indokolatlan, hogy valamennyi a Piac után koncentrálódik. Egy, a beruházáshoz kapcsolódó tanulmány 4 százalékos közúti forgalomcsökkenést vetít előre a belváros felé, mondván, a vásárlók egy része itt intézi majd el az ügyes-bajos dolgait.

A terveken látható kilencemeletes lakóház többeknél leverte a biztosítékot.
Kelemen György: Erről hosszan egyeztettünk az önkormányzattal. Úgy gondolták, nem illeszkedik a környezethez. A közeli Dobozi lakótelep tízemeletes házaival érveltünk, valamint azzal, hogy a szóban forgó épület jelértékű lesz, afféle tájékozódási pontként is funkcionál.

Hogyan zajlik egy ekkora beruházás előkészítése; milyen együttműködést kíván az önkormányzattal?  
Kelemen György: Az első fontos lépés az, hogy a beruházó a szabályozási terv ismeretében képes legyen helyesen dönteni arról, mit építsen. Találja ki, mi az, ami által a terület igazán jobbá, értékesebbé, vonzóbbá válhat a lakó- és vásárlói igények számára. Meglátásom szerint ehhez helyinek kell lenni. Ebben a Faraktár utcai területben egy budapesti ingatlanfejlesztő nem feltétlenül látta volna meg a fantáziát. Mi, debreceniként viszont tisztában vagyunk azzal, hogy a keleti városrész szociális összetétele kedvező, a környék fejlődik; egymás után újulnak meg a kádárkockák, jelentősebb magánberuházások zajlanak. Annak végképp nincsenek a tudatában, hogy a 48-as főúton több agglomerációs település lakói közlekednek nap mint nap, növelve a terület kereskedelmi értékét.
Tehát a szabályozási terv, a piaci igények, a potenciális lehetőségek figyelembe vételével beruházási koncepciót alkotunk. Ezt azután több körben szükséges egyeztetni mind a település vezetésével, mind a szakhatóságokkal. Bár az építési engedélyt a kormányhivatal adja ki, Debrecen városának is van szava: útügyi hatóságként. Akár a beruházást is megakadályozhatják azzal, ha nem adnak hozzájárulást a szükséges közúti kapcsolatok kiépítéséhez. Ami a szakhatóságokat illeti: körülbelül 15 szervezet előírásait kell figyelembe venni. Minden egyes hatóságnál szakági tervezők mennek végig a beruházói elképzeléseken: ez hosszú, akár évekig tartó folyamat.

Idegőrlő akadálypálya?
Kelemen György: Rutinos tervezőkkel dolgozunk. Általánosságban azt mondom, hogy a hazai építő tevékenység előkészítése korrekt, biztonságos, profi. Viszont nagy mértékben akadályozza a beruházásokat a 2012 óta hatályban lévő „plázastop” (400 négyzetméternél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmény létesítése, átalakítása, bővítése csak miniszteri engedéllyel lehetséges – a szerk.). Az indoklás szerint a magyar cégeket akarták helyzetbe hozni. Jelezném: nem sikerült. Így például nem jött létre olyan hazai üzletlánc sem, amely képes lett volna a multicégek által felépített hatékony logisztikai háttér másolására. A CBA révén talán sikerülhetett volna, de szerintem már kicsúsztak az időből. Mi például emiatt nem tudtunk összehozni egy Veres Péter utcai Spart, holott megvásároltak 8 ezer négyzetméternyi területet a körforgalomnál. Sajnálom, mert ezek a beruházások állami bevételeket generálnak és munkahelyeket hoznak létre.

És a debreceni vezetés érdeklődését mennyire „karcolja” meg egy-egy ilyen projekt?
Kelemen György: Támogatóak, de elvárásokat is megfogalmaznak, mint arról már beszéltem korábban. Az én tapasztalataim e téren kedvezőek. A város érdekében járnak el. Számunkra pedig fontos az összhang. Persze olykor túlzásokba esnek. Évekkel ezelőtt kész koncepcióval jelentkeztünk egy, a Jászai Mari téren építendő zöld parkolóházzal, a földszintjén üzletekkel. Élhető, a Gambrinus közzel összekötött tereket hoztunk volna létre, de végül lakossági tiltakozásra semmi sem lett belőle. A helyzet ma sem jobb, hiszen csak a port verik az autók a házak közt. Túlzó volt az óvatosság.

Már-már szitokká vált a debreceni lakásárak elmúlt években tapasztalt emelkedési üteme – beruházóként hol az a határ, ami már az üzlet rovására megy?
Kelemen György: Egy plázaépítésekben érdekelt izraeli magyar mondta nekem egyszer, hogy a pénz forgási sebessége nagyobb érték, mint a nominális növekedése. Ez megütötte a fülemet. Tehát jobban jár az a befektető, aki megelégszik a tisztes profittal és visszaforgatja a pénzt, mint aki a busás haszon reményében kitartja az árat. Szerintem a magyar lakosság az államilag támogatott 3 százalékos lakáshitellel együtt is a fizetőképessége határán van. A további lakásár-emelkedésről szóló jóslatok, úgy hiszem, nem fognak beválni. Nettó 1 milliós négyzetméterárért a jó helyen lévő ingatlanok még elkelnek, de az 1,5 millió forintot már túl magasnak találom.

A tömegekre zúduló hitelpénzből nem lehet gond?
Kelemen György: Az ötvenmilliós legnagyobb felvehető összeg alapvetően a budapesti ingatlanpiacra van kitalálva. A kelet-magyarországi átlagbérek – hiszen a havi törlesztőrészletet fizetni kell – ennek inkább csak a felét engedik. Persze Debrecenben is árulnak lakást 1,5 millió forintos négyzetméteráron, de vajon megéri? A központban minden közel van, tartja a mondás, ezt azonban felülírja az élet. Hiszen a bevásárlóközpontok egyre inkább a városok szélén jönnek létre, a belvárosi parkolás egyre körülményesebb.

Az Orient Parkban kik vásárolják a lakásokat?
Kelemen György: A vevők fele a felnövő, már Debrecenben tanuló gyerekének vett kis lakást. Szintén jelentős a befektetői célú vásárlók száma. Közöttük akad, aki nem is akarja kiadni, hanem az értéknövekedésben bízik, mondván, az többet hozhat és biztonságosabb a bankbetétnél.

Miért szálltak el ennyire a debreceni ingatlanárak?
Kelemen György: Az egyetem miatt eleve hagyománya van a lakáskiadásnak a városban. Az iparosítás felpörgetésével e téren talán túlzó reménykedés alakult ki. Azt hittük, hogy a német, a kínai, a dél-koreai szereplők sok ingatlant vásárolnak majd, de valójában inkább bérlőként jelentek meg. Mára a dél-koreaiak az olcsóbb szálláshelyekről is kivonultak, helyette lakókonténerekben, alacsony költségű albérletekben élnek. Tehát eléggé árérzékenyek. A bérbeadók a gyakori üresedésekre panaszkodnak, a bérlőik a korábban hangoztatottnál jóval hamarabb továbbállnak. Ezért mondom, hogy elértük a plafont és inkább stagnálást várok. A kereslet csökken és árérzékenyebb. A város fejlődési üteme lassabb lehet a vártnál, s az itt foglalkoztatandó munkaerő zöme sem engedheti majd meg magának, hogy havi negyedmillió forintért béreljen lakást.

Mi az oka annak, hogy bár az ingatlanárak évről évre kétszámjegyűen emelkednek, a lakásépítések mégsem futottak fel annyira, mint azt várni lehetett volna?
Kelemen György: Az állami bérlakásépítés az, ami nagyon hiányzik az országban. A rendszerváltás előtt olyan évünk is akadt, amikor 80 ezer lakás épült ily módon. Jelenleg körülbelül évi 15-16 ezer lakást húznak fel, túlnyomó részét magánberuházásban. Rendszerszintű, átfogó megoldás kellene arra a problémára, hogy egyszerre kevés a lakás és lepusztult a városaink épületállománya. Én azt javasoltam minisztériumi szinten, hogy az állam a nagyvárosok számára évenként tegyen elérhetővé több tízmilliárd forintnyi kamatmentes hitelként visszafizetendő pályázati forrást. Ezt a pénzt az önkormányzatok költhessék el a leromlott városrészek koncepcionális újraépítésére.
Például Debrecenben ilyen lepusztult terület a Rakovszky Dániel utca és környéke. Ez a városrész házanként, egyesével soha nem fog vonzó módon átépülni. Csak akkor van rá esélyünk, ha tapasztalt ingatlanfejlesztők bevonásával egész tömbök átépítésében kezdünk gondolkodni, az adott városrész kereskedelmi, közlekedési igényeire is tekintettel. Máskülönben marad a toldozgatás, foltozgatás. Tehát az állam adjon kölcsönt az önkormányzatok számára, amelyből megoldható az előkészítés a kisajátításoktól a településrendezési és építésszabályozási ügyeken át a tervezésig, majd az önkormányzatok értékesítsék az építési területet a megvalósítók, tehát az ingatlanfejlesztők számára. A lényeg, hogy mindenki a pénzénél legyen: a vállalkozó a piac szempontjából sokkal vonzóbb fejlesztést hajthasson végre, az önkormányzat megfelelő árat kaphasson a megújuló területért, amelyből vissza tudja fizetni a kölcsönt az államnak.
A neves debreceni építész, a Fórum bevásárlóközpontot is tervező Finta József mondta egyszer szarkasztikusan: Debrecen legnagyobb baja, hogy nem pusztította a szegedihez hasonló árvíz. Azt értette ez alatt, hogy soha nem adódott lehetőség a város fontos területeinek egységes akarat és koncepció szerinti megújítására.

Ezek szerint a kormányzat nem harapott rá a felvetésére.
Kelemen György: Azt válaszolták, az önkormányzatok döntsék el maguk, hogy milyen ingatlanfejlesztéseket kívánnak végrehajtani. Vagy én nem tudtam világosan elmagyarázni, hogy mire gondolok, vagy ők nem akarták megérteni. Hiszen én nem ezt mondtam. Ha már az állam nem épít lakásokat, legalább segítse az önkormányzatok városrehabilitációs törekvéseit. Így nem a települések szélén indulnának új fejlesztések.

A tócóvölgyi és az Acsádi úti projektre utal?
Kelemen György: Igen. Nem biztos, hogy a várost a kiterjedésében érdemes növelni, miközben a belső területek érdemi beavatkozásokat igényelnének. Megjegyzem, ha egységesen nyúlnánk hozzá egyes tömbökhöz, akkor magasabb házakban is lehetne gondolkodni. Így nem volna szükség akkora területek megvásárlására, ami érdemben szoríthatná lefelé a telek- és lakásárakat.

Ha már a Tócóvölgy: a Debreceni Vagyonkezelő 5,9 milliárd forintért hirdette meg a 9 hektáros, kiviteli tervekkel is rendelkező, több mint ezer lakás építéséről szóló lakásprojektet; hét cég erőteljesebb érdeklődést mutatott, de végül senkinek nem kellett. Pedig még külföldi ingatlanfejlesztő színre lépését is lebegtették. Miért nem volt elég vonzó?
Kelemen György: Mert lassú lett volna a megtérülés. Még a kétezres évek elején, amikor a mai Fórum bevásárlóközpont helyén a nagypiac terület el, de már szó volt a plázáról, osztrák partnereket fogadtam. Ők akkor már túl voltak az Europarkon (ma Shopmark), vagyis az egyik első budapesti bevásárlóközpont-beruházáson. Grazból érkeztek magánrepülővel, s mielőtt bármibe belekezdtünk volna, azt mondták, sétáljunk egyet a főutcán. Megjegyzem, akkor a mainál sokkal rosszabb képet festett a belváros, de maguk az emberek is… A vendégek végül azt szűrték le, hogy Debrecen vásárlóereje alacsony. Azért idézem fel ezt, mert úgy vélem, a beruházó által kívánt áron nem menne el annyi lakás a Tócóvölgyben. Ehhez még nőnie kellene a lakosság átlagjövedelmének. Az Orient Parkban a vevők számottevő része Debrecen 30-50 kilométeres vonzáskörzetében élő agrárvállalkozó. Tehát nem helybéli. Úgy tapasztaljuk, hogy a mostani csúcsidőszakban évente 300-500 lakást lehet eladni Debrecenben. Ezért én a kisebb „dózisok” pártján vagyok, amelyek még így is módot adnának egyes lakótömbök újragondolására.

A tócóvölgyi lakásprojekt a kellő érdeklődés hiányára tekintettel átdolgozás alatt van a Debreceni Vagyonkezelőnél. Hogyan lehetne kelendővé tenni?
Kelemen György: Egy ingatlanbefektetés első számú kérdése a lokáció, tehát az, hogy hol van az ingatlan. A Tócóvölgy akkor értékelődik fel, ha lesz 3-as villamos, amivel 10 perc alatt a belvárosba ér az ember. Hofi mondta régen: ha disznót akarsz venni, előbb csináld meg az ólat. Vagyis, ha megvan a szükséges infrastruktúra, akkor az ingatlanfejlesztő jobb pozícióból indul. Addig én nem hiszek ebben a történetben. S inkább a meglévő, értékes helyen található, de rosszul működő területek fejlesztését támogatom.

Ilyen lehet a belvárostól öt percre lévő Vágóhíd utca. A városvezetés hisz abban, hogy a volt gyártelepek helyén lakóövezetek jöhetnek létre. S a lokáció valóban jó.
Kelemen György: A kérdés az, hogy ki lesz az az első bátor vállalkozó, aki ott lakásokat épít. Ha azt mondanák, hogy olyan sebesen kiépül, mint a nyolcvanas években a Tócóskert, akkor azt mondanám, hogy hajrá! Ily módon egyszerre létrejönne egy tömbnyi lakókörnyezet, ami kedvet csinál a többihez. De hogy apránként… Ezres volumenű lakáskínálatra megint csak nem látom a fizetőképes keresletet. Bár nem vagyok a birtokában minden lényeges információnak, én nem látom annak a jeleit, hogy az iparosítás léptéke megkövetelne ennyi új lakást. Ismétlem: a Debrecenbe érkező munkaerő zömmel bérel, nem vásárol. Ráadásul a többségük olyan egyszerű munkavállaló, aki nem akar túl sokat fizetni a lakhatásáért. Egy részüknek a konténerlakások is éppen megfelelőek.

A Főnix Lakásprogramot szintén átdolgozzák, mert a potenciális résztvevők köre átfedést mutat azokéval, akik 3 százalékos állami lakáshitelhez folyamodhatnak.
Kelemen György: Pesszimista vagyok az ilyen összetett, hosszú távú elköteleződést igénylő konstrukciókkal szemben. Pusztán bérlői díjakból évtizedes távlatban térülne meg lakásokat építeni ebben a programban. Miközben ilyen időtávon az önkormányzat, a munkáltató és a munkavállaló közötti hármas együttműködés könnyen megzökkenhet. A munkaerő mobilitása sokkal nagyobb annál, minthogy egy cég beszálljon ebbe. Ráadásul nem az ő feladatuk gondoskodni a dolgozóik lakhatásáról. Ez inkább állami, önkormányzati hatáskör, ahhoz viszont, ugye, sokkal több pénzre volna szükség.

Ratalics László