Nem tudni, hogyan hat a mikepércsi ingatlanárakra az akkumulátorgyár
Csökkenő ingatlanárakról, eladhatatlan lakásokról kapott híreket a Cívishír Mikepércsről és Ebesről. Névtelenséget kérő informátoraink egyértelműen a még épülő akkumulátorgyár hatásának tulajdonítják a számukra kedvezőtlen ingatlanpiaci tendenciát. Mi több, előrevetítették, hogy akkor lesznek igazán bajban a Mikepércsről, Ebesről, Debrecen déli városrészéből elköltözni szándékozók, ha már termel a gyár.
Kérdéseinkre, hogy milyen mértékű az ingatlanár-csökkenés, esetleg a települések mely részére, utcáira jellemző ez, és egyáltalán hogyan változtak az árak az elmúlt években, informátorainktól nem kaptunk konkrét választ. Először Mikepércs és Ebes polgármesterét kerestük meg, hogy ők tapasztalnak-e áresést, csökkenő aktivitást településük ingatlanpiacán. Tímár Zoltán, Mikepércs első embere többszöri megkeresésünkre sem reagált, míg Szabóné Karsai Mária, Ebes polgármestere elmondta, nem tapasztalt visszaesést települése ingatlanpiacán. A meghirdetett házak hamar elkelnek, keresik az építési telkeket, az önkormányzat most alakít ki újakat, és már most vannak érdeklődők a házhelyekre.
Konkrétumokkal megkeresésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szolgált. Ő azonban szélesebb kontextusba helyezte a debreceni, valamint az agglomerációból Bocskaikert, Ebes és Mikepércs ingatlanár-változásait.
Eredeti kérdésünkre, hogy most befolyásolja-e már az akkumulátorgyár az említett települések használt lakóépületeinek árát, még nem tudott válaszolni. Vannak jelek azonban arra, hogy valamelyest megdöccent az ingatlanpiac, de, hogy ez minek hatására történt, még nem lehet tudni. Mi több – a gödi példa alapján – nem is biztos, hogy egy sokak szerint a környezetre hatással lévő gyár egyértelműen negatívan hat az ingatlanszektorra.
„Robbantott” a BMW-gyár
– Amikor valaki a várakozásaihoz képest nehezebben tudja eladni az ingatlanját, ez önmagában nem ad okot aggodalomra. A lakáseladók, lakásvásárlók nagyjából 15-20 évenként kerülnek ingatlantranzakció közelébe, mert döntően saját lakásban élünk, ritkán költözünk, nem vagyunk túl rutinosak az ingatlanügyletekben. Az értékesítési kudarcot a helyén kell kezelni, mert lehet, nem reális áron hirdetjük a lakást, de az is lehet, hogy bizonyos lokációkban drasztikus változás történik az ingatlanpiacon. Ez lehet pozitív és negatív is – kezdte válaszát az ingatlanok eladásával kapcsolatos kérdésünkre Balogh László, majd azzal a lendülettel már Debrecenben is találtuk magunkat. A város északi részéről hozott példát, amikor az eladó a kigondolt áron egy-két nap alatt túladott lakásán. Ilyenkor dicséretes a személyes szakmai büszkeség, de utána ott motoszkált benne, hogyha egy kicsit magasabb áron hirdeti, többért el tudta volna adni. Tehát látványos változást nemcsak az okozhat, hogy egy környék „megáll”, csökken a kereslet és ezzel együtt az árak, de az is szokatlan helyzeteket teremthet, amikor nagyon megindul egy piac.
Debrecen ebből a szempontból exponált település, mert 2018 óta a város egésze átment ezeken a folyamatokon.
– Debrecenben 2015 szeptemberében az eladó használt lakások és házak négyzetméter-átlagos középértéke mindössze 231 ezer forint volt. Most 823 ezer forintnál járunk – mutatott rá a vármegyeszékhelyen bekövetkezett áremelkedés nagyságára Balogh László. – A használtlakás-árak ez elmúlt kilenc évben minimum a három és félszeresére emelkedtek, és ez meghaladja az országos átlagot, ha még nem is kirívóan nagy mértékben. 2017 szeptemberében még 283 ezer forint volt a négyzetméterenkénti átlagos használtlakás-ár, 2018 szeptemberében pedig már 340 ezer. Tehát két év alatt 50 ezer forintot emelkedett, míg a következő évben már 60 ezret. Ez nem volt meglepő, mert ha a jövővel kapcsolatban megfogalmazódnak pozitív várakozások, azok rögtön lecsapódnak az ingatlanárakban is. 2018 nyarán jelentették be a BMW érkezését. A piac a beruházást be is árazta, az új munkahelyeket, a vásárlóerő várható növekedését. A BMW érkezése bejelentésének hatására Debrecen kiszakadt a régióra jellemző trendből és átkerült egy „másik ligába”.
A befektetési céllal ingatlant keresők elkezdetek vásárolni. Ez is növelte a keresletet és elindultak tempósabban felfelé az árak. 2019 szeptemberében már 470 ezer forint volt a négyzetméterár. Ez a 38 százalékos emelkedés már brutális, felülmúlta a budapesti évi 20-25 százalékos növekedést. 2020-ban jött a Covid, ez Debrecenben is éreztette hatását. 2020 őszén 460 ezer forint volt a jellemző négyzetméterenkénti ár. A Covid nem billentette ki az ingatlanpiacot a medréből. 2021 szeptemberében már közel 100 ezer forintos drágulás után 544 ezer forint volt négyzetmétere a használt lakásoknak. Ez két százalékkal haladta csak meg az országos átlagot, de látszott, a régiónak Debrecen diktálta a tempót azzal, ahogy újabb és újabb beruházásokat jelentettek be. 2022 szeptemberében pedig már 705 ezer forint a négyzetméterenkénti ár azzal együtt, hogy az ukrajnai háború kitörése után, 2022 tavaszán egy törés következett be a használtlakás-piacon. Ez volt az a pont, amikor Debrecen lakáspiaca már nemcsak a kelet-magyarországi régiótól vált függetlenné, hanem az országról is levált. 30 százalékos árnövekedés a geopolitikai bizonytalanság ellenére, továbbá azzal együtt, hogy a megdráguló ingatlanok miatt már minden második lakásvásárláshoz hitelfelvétel társult. A hitelek pedig 2023-ban már 10-11 százalékos kamatozásúak voltak az egy évvel korábbi három százalékhoz képest. Ezzel együtt 2022-ről 2023-ra is megmaradt egy ötszázalékos növekedési ütem, mert 705 ezerről 735 ezerre nőttek az ingatlanárak. Ez olyan szinten eltért az országos átlagtól, trendektől, mintha egy másik országban lettünk volna. Itt mutatkozott meg a debreceni lakáspiac lendülete. Ez már akkor "pariban" volt budapesti külső kerületek árszabásával. 2024 szeptemberére eljutottunk oda, hogy 823 ezer az átlagos négyzetméter ár, ami a tavalyihoz képest 12 százalékos növekedés. Abban, hogy bezuhant a növekedés üteme, hogy 30-ról öt százalékra, utána meg csak 12 százalékra megy vissza, van egy bázishatás is, ugyanis nagyon drágák az ingatlanok. A debreceni lakásárak közelítenek a felső korlátjukhoz. Ez a 820 ezer forint körüli ár bizonyos budapesti kerületeknél is drágább. És azt se felejtsük el, hogy ez Debrecen egészére vonatkozik – vezetett végig az ingatlanszakértő a debreceni használtlakás-piac elmúlt kilenc évi árain.
Kevesebb az eladó ingatlan
Az egyértelműen látszik Debrecenben, hogy az ingatlankereslet felszívja a kínálatot. 2015 szeptemberében 6 ezer 800 eladó lakóingatlan volt a városban, 2017 szeptemberére 7 ezer 400-ra ment fel, 2018-ra majdnem a felére csökkent, majd hullámzást mutatott. 2021-től, amikor tényleg brutálisan beindult a lakásdrágulás, 3-4 ezer darabon stabilizálódott a kínálat. A debreceni esethez hasonló volt a győri helyzet. Győr az Audi-beruházás során 2007 körül „bezzegvárossá” vált, a lakásárak pillanatok alatt felzárkóztak a budapestiek mögé, most a 4-5. helyen van. Ott az agglomeráció erősödött meg elképesztő mértékben, gyakorlatilag összenőtt Győrrel. Győr már túl van ezen a hullámon. A kereslet megnőtt, a kínálat kicsi volt, a kereslet magával húzta a kínálatot, ennyi pénzért mindenkinek megérte lakást építeni. Most ugyanez van Debrecenben.
Ez az első olyan vidéki város, ahol új építésű lakásoknál a négyzetméterenkénti ár átlépte az egymillió forintot.
Van az árakban egy húzóhatás, a növekvő kereslet megnöveli az árakat. Csakhogy aki szeretne eggyel nagyobb lakást, neki ugyanúgy drága az ingatlan. Más kérdés persze, hogy az a lakása is drágább lesz, ha elköltözik. Ez a változás mindig a piacra lépőket érinti legérzékenyebben, például a fiatalokat.
Az akkumulátorgyár utcájában
Hajdú-Bihar legdrágább településeit nézve látható, hogy Hajdúszoboszló, amelyik Debrecennel mindig fej-fej mellett haladt, lecsúszott a harmadik helyre. Mikepércs letaszította. A nagyváros folyamatosan növekvő lakásárai kitolták a lakásvásárlókat az agglomerációs övezetbe. Erre ráerősített a Covid. Debrecen esetében nem nagy probléma az ingázás. A 823 ezer forintos debreceni árakhoz képest Mikepércs 727 ezer forintnál jár, Hajdúszoboszló 658 ezerrel a harmadik. Bocskaikertben 595, Ebesen 590 ezer forint a használt ingatlanok négyzetméterenkénti ára. Mikepércsen 2015-ben 140 ezer forint volt, tehát a növekedés nagyobb mértékű a debreceninél. Itt nem egészen négyszeresére emelkedtek, míg a vármegyszékhelytől délre lévő településen 5,2 szeresére. Kicsit visszafogottabban, de ugyanezt mutatja Bocskaikert. 2015-ben 158 ezerről mára 595 ezerre, 3,7 szeresére nőttek az ingatlanárak úgy, hogy 2018. szeptemberi árak még egyeztek a 2015-össel. Ebes árai hullámvasutazik ebben az évben. Ott 2015 szeptemberében 135 ezer forint volt, most 590 ezernél jár, úgy, hogy januárban 573 ezer forint volt, áprilisban 605 ezer forintnál járt, júliusra 543 ezerre esett, hogy aztán szeptemberre 590 ezerre emelkedjen. Bocskaikertben is volt egy kis megdöccenés. Januárban 621 ezer, áprilisban 585 ezer, júliusban 570 ezer, most 595 ezer.
– Az akkumulátorgyár építésének hatásai egyáltalán nem mutathatók ki az ingatlanpiacon. Amikor azonban már termel a gyár, akkor viszonylag kis területen is mutatkozhatnak nagy különbségek – tért rá az akkumulátorgyár témára Balogh László. – Gödön például a nagy akkumulátorgyár utcájában is vannak eladó ingatlanok. Az ár ugyan nyomott, de az apartmanokká alakított épületek bérbeadása milliókat hoz tulajdonosaiknak. Ez pedig újraírja gyakorlatilag mindazt, amit a lakáspiacról tudtunk. Ha valamit drágán lehet bérbe adni, annak magas az értéke, mert nagy a jövedelemtermelő képessége. Itt bejönnek a környezeti tényezők, mert a szomszédban van egy kétes megítélésű akkumulátorgyár. Menet közben derülnek ki, amik eldönthetik a kérdést: pozitívan vagy negatívan befolyásolják az ott élők életét. Bocskaikertben és Ebesen is jártak már magasabban az ingatlanárak; nehéz eldönteni, hogy az ármozgás az akkumulátorgyár vagy az autógyár pozitív vagy negatív hatásaihoz köthetők. Az azonban biztos, hogy a befektetői várakozások, vevői várakozások átértékelődése miatt történt. Debrecenben nagy megtorpanás, áringadozás nem látszik. Lassulás van, bizonyos, hogy valami történt. Lehet, hogy az elmúlt fél évben sok hír kapott szárnyra a lakáspiaccal kapcsolatban. Például, hogy csökkennek a lakáshitelek kamatai, ezt a vásárolni szándékozók megvárják, tehát elhalasztják a vételt. Nem lesz kevesebb a lakások iránti kereslet, csak átütemeződik. Viszont most pillanatnyilag alacsonyabb a kereslet, tehát muszáj csökkenteni az árakat. És hogy ebben van-e szerepe az akkumulátorgyárnak, az csak később derül ki. Ha már elkezdődik a termelés, Debrecen déli részén, Mikepércsen és Ebesen is egyértelműbbek lesznek a lakásvásárlási tendenciák – beszélt a jövőről Balogh László.
CH
