Kotosmann Zoltán: túl lehetünk a csúcson

Miután szállodai minőségű lakóházakat építettek az Egyetem tér közelében, a Főnix Aréna felé fordult a figyelmük. Közben az egykori Váci kollégium helyén is készülődnek. A debreceni nagyvállalkozóval, Kotosmann Zoltánnal beszélgettünk a debreceni szállodaiparról, a Piac utca hanyatlásáról, a jobb sorsra érdemes Kálvin téri üzletközpontról és arról is, hogy miként gondol vissza az önkormányzati holdingban betöltött szerepére.

A Főnix Arénával szembeni lakásberuházásuk befejezését az idei nyárra ígérték, de még nem készültek el. Hogy állnak?
Kotosmann Zoltán: A 71 lakásos Aréna Residance diákszállónak indult, ugyanis nem állt rendelkezésünkre elegendő telekméret a társasházak esetében szükséges parkolószámhoz. Időközben újabb telkek megvásárlásával az építési területünk akkorát nőtt, hogy a Kassai úti épület mögött, a felszínen kialakíthattunk parkolókat. Így a koncepciót diákszállóról társasházra módosíthattuk. Talán a hetvenes évek óta a miénk az első debreceni lakóház, amely jobbára 35-45 négyzetméteres stúdióapartmanokkal épült. Azért akad néhány penthouse-szerű, nagy terasszal rendelkező lakás is. 2026 nyarára valóban szerettük volna befejezni a kivitelezést, alkalmazkodva a tanévkezdéshez. Azonban a Sámsoni út tervezett négysávosítása folytán az állam a mi telkünkre is kisajátítást írt elő egy keskeny földcsíkon. Az ingatlanok szétválasztását célzó folyamat, amelyet a kormányváltás tovább bonyolított, a napokban zárult le. Ez hátráltatta a használatbavételi engedély kérelmünk beadását, ami jelen állás szerint október vége körül kerülhet a kezünkbe. Az épület lényegében elkészült, egy-két belső simításon és a kertrendezésen dolgozunk még.

Milyen a vevői érdeklődés?
Kotosmann Zoltán: A kielégítő válaszhoz muszáj messzebbről nekifutni. Az előző kormány által indított fix 3 százalékos Otthon Start alapjaiban felforgatta a lakáspiacot, de annyira, hogy a még el nem indult újlakás-építések 2025 őszén lényegében megálltak. Ennek oka, hogy a beruházók az Otthon Start által megszabott 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt legfeljebb a műszaki tartalom erőteljes visszafogásával képesek megépíteni a lakásokat profitábilisan. A kormány e megkötéssel azt szerette volna elérni, hogy az új lakások ára ne emelkedjen a csillagos égig. A valóság azonban az, hogy a használt lakások tovább drágultak a másfélmilliós plafon irányában; egy debreceni panellakásért már – négyzetméterenként – több mint egymillió forintot kérnek. Az új és a használt lakások ára közötti különbség 20-25 százalékra olvadt a városban. 
Hogy mi ennek az oka? Elsődlegesen az, hogy a vevők többsége anyagilag „kifeszített”; a lakásvásárlást a 3 százalékos hitelhez köti, és minél gyorsabban lebonyolítaná a vételt. Attól tartanak, hogy az Otthon Startot az új kormány megszünteti, de legalábbis szigorít a feltételeken. Reális aggodalom. Mindez tehát „előrehozott” lakásvásárlásokat eredményezett, amelyek 80-90 százaléka a használatlakás-piacon csapódott le. Az új lakásokra kevesebb a vevő. A lakásépítések „lefagyását” erősíti, hogy a jelenlegi hitelkamatok mellett, 3 év megvalósítással számolva, a haszon kétharmadát elviszi a banki finanszírozás. Ilyen piaci körülmények között a befektetők miért kockáztatnának, amikor 5-6 százalék kamatra államkötvényben is fialtathatják a pénzüket?

Összességében számít még a lakásárak emelkedésére?
Kotosmann Zoltán: Az ingatlanpiac periodikus, jó és rossz időszakok váltakoznak körülbelül 15 éves kifutással. Szerintem túl vagyunk a 2008-as világgazdasági válság mélypontját követő csúcson. Úgy tűnik, a fizetőképes kereslet elérte az árak lélektani határát. Ha visszaesést nem is, de stagnálást várok. Beszélni kell arról is, hogy a településrendezési és építési követelmények (téka) tavaly júliustól megkövetelik minden lakáshoz tároló, míg a legalább 15 lakásos lakóépületekben közösségi helyiség kialakítását. Az Aréna Residance esetében a jogszabályok legalább 40 négyzetméteres, kültérre nyíló ablakkal ellátott, akadálymentes közösségi tér kialakítását írták elő, ami miatt áttervezésekre, falbontásokra kényszerültünk. A mi zsebünkből mindjárt 60 millió forintot „kikapott” ez a 2025-ös változás. Megjegyzem, túl sok értelmét nem látjuk, évi egy-két lakógyűlésre túlzó ekkora teret fenntartani.

Mi lesz a 2022-ben lebontott Váci Mihály Középiskolai Kollégium helyén?
Kotosmann Zoltán: Négy éve rendelkezünk építési engedéllyel; a tervünk egy 92 lakásos társasház megvalósítása mintegy tízmilliárd forint értékben. Azonban éppen a korábban kifejtett, az Otthon Starttal létrejött problémák miatt vissza kell vennünk a műszaki tartalomból. Különben esélyünk nincs négyzetméterenkénti legfeljebb másfélmilliós lakásokat építeni. Lehetetlen. Amennyiben ez a telek az Egyetem sugárúton vagy a Piac utca környezetében lenne, úgy 1,8 millió forintos négyzetméterenkénti áron is találnánk elég vevőt. Azonban az Apafi utcára elsősorban olyanok jönnének, akik nem kiadni, hanem lakni akarnák a lakásukat. Ilyen helyzetben a beruházónak lépésről lépésre át kell gondolnia, hogy mit valósítson meg a prémium minőség körébe tartozó extrákból, milyen egyedi vevői igényeknek feleljen meg. Jelenleg az üzleti bizonytalanság időszakában vagyunk: nem tudjuk, hogy mi lesz az Otthon Starttal vagy mire számítsunk a kormány által hangoztatott bérlakásépítésekkel összefüggően. Hiszen utóbbi megvalósulásával akár úgy is dönthetnénk, hogy egy 32 lakásos ház lakásbelsőit nem egyedi igények szerint, hanem azonos módon alakítjuk ki. Ez a megtakarítás és a bérlakásépítéshez kapott állami támogatás mindjárt átrendezné a beruházás költségeit. Így vagy úgy, de 2027-ben elkezdjük az építkezést a Váci kollégium helyén.

Két modern, luxust idéző házzal is felhívták magukra a figyelmet az egyetemi főépület közelében. Jó üzletnek bizonyult a University Residance és a Móricz-kollégium helyén épült Premium Residance?
Kotosmann Zoltán: A Bolyai utca 2. szám alatti University Residance megvalósításába a BMW igényeire reagálva vágtunk bele. Már elkészültünk, amikor a németek a koronavírus-járványra hivatkozva halasztottak a gyárépítésen. Nem várhattunk rájuk, az eredeti elképzelésünket megváltoztatva eladtuk a lakásokat, míg az üzleteket megtartottuk. A legcsekélyebb beképzeltség nélkül mondom, két hét alatt az összes lakás elkelt az akkori árak csúcsán úgy, hogy meg sem hirdettük. Ötcsillagos szállodai színvonalú épületekről beszélünk, padlószőnyegezett folyosókkal, elektronikus beléptetéssel. A vásárlóink túlnyomó része befektetésnek vette az ingatlant, amelyet jómódú kínai, tajvani egyetemistáknak, külföldi családoknak, topmenedzsereknek adnak ki rendkívül magas bérleti díjért.

Van még potenciál Debrecenben hasonló beruházásokra?
Kotosmann Zoltán: Szerintem ebben is elértük a plafont – a bérleti díjak emelkedése megállt. A mai ingatlanárak mellett a lakáskiadás megtérülése 30 év felett jár. Ma ennek a másfélszerese is elérhető állampapírral, adómentesen.

Hatvanöt szobás szállodát üzemeltetnek a Kálvin téren. A tömbbelsőben található üzletközpont száz méterre sincs a Nagytemplomtól, mégis kopott, halódik, kevés a járókelő. Lehetne másként?
Kotosmann Zoltán: Papíron és külsőre jól mutatott, de kereskedelmi szempontból elhibázott lépés volt a nyolcvanas évek végén ez a Kálvin téri beruházás. Nem szeretik az emberek a kapualjszerű átjárókat, nem jó, ha egy bevásárlóudvar így közelíthető meg. Kellemetlen, zárt benyomást kelt. Korábban próbáltunk életet vinni bele, rendezvényekkel, programokkal, összefogással. Hiába. Fogalmam sincs, miként lehetne fellendíteni az üzletközpont forgalmát. A vevők idegenkednek a tömbbelsőtől és ezen nem nagyon tudunk változtatni.

Szomorú! Olyan jó hely lehetne a belváros szívében! Mégis lehangoló, töredezett, kevés a zöld.
Kotosmann Zoltán: A Piac utcán olyan sok a járókelő? A Miklós utca után elvész a főutcajelleg. Régen  mindenki a Piac utcán akart üzletet, most pedig bezárni kényszerült a Világbéke, az Aranybika földszintjét használtruha-kereskedés bérli… A belváros estére kiürül, élettelen.

Azon túl, hogy ez a fizetőképes kereslet hiányáról üzen, maguk a debreceniek is eléggé otthon ülősek.
Kotosmann Zoltán: Akkor a Fórum miért van tele estefelé is? Gyorséttermek, parkolási lehetőség, trendi boltmix: ezért működik a Fórum a Piac utcával ellentétben. Lehessen enni, legyen élelmiszerbolt, gyógyszertár, ruha- és cipőüzlet, tudjam elintézni a mobiltelefonnal járó ügyes-bajos dolgokat. Ilyen a fiatalabbak számára kívánatos kereskedelmi tér.

Akkor törődjünk bele, hogy a Piac utcának annyi?
Kotosmann Zoltán: Nem vagyok se a trendek, se a gazdaság ellen, ugyanakkor a politikai és az üzleti logika külön sínen halad. Én 65 évesen mondhatnám, hogy a Piac utcának a Fórum „tette be a kaput” és nem lett volna szabad megépíteni, de az igazság jóval árnyaltabb ennél. Debrecennek követnie kell a kereskedelmi tendenciákat és muszáj kiszolgálni az ötven alatti generációk igényeit, különben elveszítjük a fiatalokat. Márpedig ők szívesebben járnak plázákba. A 2024-ben a város holdingcégénél profi tanácsadó céget kérdeztünk arról, hogy mit lehetne tenni. Azt javasolták, hogy a főutca egyes szakaszain a Fóruméhoz hasonló mixeket kellene létrehozni, akár megbízni egy céget a feladattal. Követni a Váci utcai „fashion street” mintáját. Persze, ezzel el is rugaszkodunk a valóságtól, hiszen Debrecen nem Budapest. Egyetlen híres márkának sincs boltja a Piac utcán. Itt nagyon kevesen engedhetik meg maguknak a luxust, a heti rendszerességű éttermi ebédet, vacsorát.

Az előbb említettük a Kálvin téri Centrum Hotelt, de a Péterfia utcai Óbestert is megvásárolták, azóta Debrecen Hotelként működik. Tényleg dübörög a debreceni szállodabiznisz?
Kotosmann Zoltán: Valóban akadnak sűrű időszakok, mint a virágkarneváli hét vagy az év végi ünnepek, amikor alig találni szabad szobát. Viszont ezeket leszámítva a debreceni szállodák átlagos telítettsége ötven-hatvan százalék körüli, ami megfelel az iparági átlagnak. Korábban erős volt a konferenciaturizmus, de a koronavírus-járvány és az energiaár-drágulás letörölte ezt a szegmenst a városban. Ebben az üzletágban négy-öt évre előre kell gondolkodni, manapság ez beláthatatlan időtáv. Húzta viszont a szálláshelyeket az elmúlt években az iparosítás: a mi kapacitásaink bő negyedét a gyárépítések miatt érkező külföldiek kötötték le. Azonban ez a folyamat 2025-ben a végére ért. Akik itt maradtak, azoknak a tehetősebb része lakást, házat bérel, akár családosan. A gyártósorok mellett dolgozó ázsiai vendégmunkások pedig olyan szállókban laknak, amilyeneket az egykori GÖCS területén is találunk. A kínaiaknál egy ágy két embert is kiszolgál, ha különböző műszakban dolgoznak.

A déli városrészben, a Mikepércsi út mentén több száz lakás épül, javában zajlik az értékesítés. Lesz annyi vevő, mint amennyire számítottak? A környezeti aggályok, a munkaerő hiánya, a közhangulat miatt rezeg a léc az akkumulátorgyárak bővítése alatt.
Kotosmann Zoltán: Debrecen lakosságszáma egyelőre nem növekedett jelentősebben. Ezért is szeretné az önkormányzat idevonzani, de legalább megtartani a fiatalokat a Főnix Lakásprogrammal. Hiszen belőlük később lehetnek debreceni lakásvásárlók. A városban sokfelé épülnek lakások, a hivatal nagy számú építési engedélyt adott ki. Ugyanakkor azt is látom, hogy a Schaefflerhez és a BMW-hez autóbuszok hozzák a munkaerőt vidékről. Miért? Mert Debrecentől 20-30 percre sokkal alacsonyabbak a lakhatási költségek, az ingatlanárak.

Akkor inkább lefelé csúszhatnak a debreceni lakásárak?
Kotosmann Zoltán: Nem fogalmaznék ennyire erősen. Maradjunk abban, hogy az értékesítésnek egyre komolyabb kihívásokkal kell megküzdenie. Előfordulhat, hogy a beruházóknak egy-egy lakástól szükséges lesz a tervezettnél alacsonyabb áron megválni. Az árak komolyabb visszaesésére azért nem számítok, mert az építőanyagokat (cement, égetett tégla, szigetelés stb.) energiaköltséges iparágak állítják elő, miközben az energiaárak magasak. A másik jelentős tétel a munkaerőköltség, ami a minimálbér reálértékének évről évre történt emelésével szintén magas. Újabb, bár kevésbé meghatározó elem a telekár, ami körülbelül 15 százalék súllyal bír a költség oldalon. Ezekhez társul a finanszírozás emelkedő költsége. Vagyis összességében oda lyukadunk ki, hogy a beruházó elsősorban a lakások műszaki tartalmának csökkentésével képes alacsonyabb árra. Szóba jöhet még, hogy a kedvezőbb telekárak miatt az ingatlanfejlesztők egyre inkább a nagyvárosok vonzáskörzete felé fordulnak.

Két évtizedet töltött a Debreceni Vagyonkezelő Zrt. igazgatóságában. Hogyan él Önben ez az időszak?
Kotosmann Zoltán: A német mintára 2000-ben létrehozott holding úttörő kezdeményezés volt, máig az önkormányzat egyik legjobb lépésének tartom. A központi beszerzések, az egymás közötti, kötöttségek nélküli pénzmozgás, a szinergiák a tagvállalatok számára jelentős megtakarításokat eredményeztek. Az érthetőség kedvéért hadd emeljem ki a mai déli iparzóna sokszáz hektáros területének megszerzését, amelyet az önkormányzat a maga működési sajátosságaiból adódóan egyáltalán nem lett volna képes végrehajtani. A 2000-es évek első felében e földek egy felszámolási eljárásból adódóan megvásárolhatóvá váltak. A belvizes, mezőgazdasági szempontból nem különösebben értékes területben a holding igazgatósága helyesen látta meg a potenciált. Úgy gondolkodtunk, hogy a repülőtér, a vasút és a majdani autópálya közvetlen közelében, a városhoz nem is túl közeli, de nem is messze eső földek iparfejlesztési szempontból a legjobb helyen találhatók. Tudtuk, hogy a világvállalatok helyigénye rendkívüli, négyszáz hektár alatt szóba sem állnak senkivel. A területszerzéseket a holding kis, operatív csapata végre tudta hajtani; a közgyűlési döntésekhez kötött önkormányzati vezetésnek esélye sem lett volna erre. Hogyan is versenyezhetnél más cégekkel, ha az árajánlatodat előzetesen el kell fogadtatni egy politikai testülettel? Hárommilliárd forint piaci hitelből sokszáz hektár földet vásároltunk Debrecen számára. Mai szemmel rendkívüli befektetésnek bizonyult.

Lát ma hasonlóan kecsegtető lehetőséget?
Kotosmann Zoltán: A hangsúly most a stabil működésen kell legyen. A DKV szerintem az ország egyik leghatékonyabb közlekedési vállalata, de ebben az ágazatban a világon nincs olyan cég, amelyik ne szorulna támogatásra. Ez igaz az Aquaticumra is, hiszen a fürdőüzemeltetés szintén drága, a finanszírozása jobbára csak közösségileg elképzelhető. Esetünkben szerencsére egy jól jövedelmező szálloda hivatott ellensúlyozni a fürdőszolgáltatás veszteségét. Fontos, hogy a különböző profillal rendelkező társaságok csúcsai és hullámvölgyei összességében kiegyenlítsék egymást, de azért egy kicsit mindig több pénz maradjon a holding zsebében.

Igazgatósági tagként mennyire kellett fékeznie magában az üzletembert?
Kotosmann Zoltán: Gazdasági természetű döntéseket hoztunk az önkormányzat tulajdonosi érdekeinek figyelembe vételével. Mit jelent ez praktikusan? A holding vezető beosztású tagjaként tudomásul kell venni azt, hogy például az önkormányzat médiacége veszteséges, közben érteni, hogy tulajdonosi érdek a megtartása és a takarékos működtetése. Vagyis muszáj csinálni és lehetőleg jól kell csinálni. Utóbbiban pedig már megjelenhet az üzleti szellem. Ugyanez igaz a fürdőre, de a közösségi közlekedésre is, ha már az előbb szóba kerültek. A polgármesteri vezetés felelőssége ezek üzemképessége, a holdingé az, hogy a működésük minél gazdaságosabb legyen.

Az Egyetem sugárúti Móricz, majd az Apafi utcai Váci kollégium megvásárlása miatt érték támadások. Elválasztható a magán ingatlanfejlesztő és az igazgatósági tag?
Kotosmann Zoltán: E két, az önkormányzat által, közgyűlési jóváhagyással bonyolított nyilvános pályáztatás során szándékosan nem vettünk részt az első fordulóban. Úgy voltam vele, hogy ha elsőre elkel a város által kért áron, akkor hadd vigyék. Csak az eredménytelen első kört követően tettünk ajánlatot, mindkét esetben a kikiáltási ár felett. Ettől persze még kaptam hideget-meleget. Nem számít. Miért is fogadtam volna el, hogy soha, semmit ne csinálhassak a szülővárosomban? Főleg, hogy a profitot nem viszem el innen, éppen hogy a város gyarapodását szeretném. Higgye el, Budapesten jobban megérte volna még több lakást építeni. Nem véletlenül nem jöttek beruházók a fővárosból: meglátták a árakat, és visszafordultak.

Okozott vívódást az igazgatósági feladatkör elvállalása? Van, amit mai fejjel másként csinálna?
Kotosmann Zoltán: Okozott, de közben kivételes megtiszteltetésnek éreztem. Olyannak, amelynél nem tudtam elképzelni komolyabbat a városom részéről. Nincs, amihez nagyon másként nyúlnék. A Déli Gazdasági Övezetben lévő földekről már esett szó. Ez a bevásárlás a holding indulása elejére esett. Kellett merészség ahhoz, hogy hárommilliárd forintot költsünk ekkora pucér, közművesítetlen terület megszerzésére. Inogott is az igazgatóság. Akkor azt mondtam: ha a vagyonkezelő nem, a mi cégcsoportunk megvásárolja a kiszemelt ingatlanokat. Ez ösztönzően hatott… Örömmel gondolok vissza a hitelgazdálkodáshoz nyújtott, a saját tapasztalataimból táplálkozó tanácsaimra is, mert általában éppen jókor voltunk devizában, forintban.

Marossy Virágot Mészáros József váltotta a vezérigazgatói pozícióban, mit szól hozzá?
Kotosmann Zoltán: Mészáros József részt vett a Debreceni Vagyonkezelő alapítási folyamatában, azóta is a vezetés tagja. Nagyon elfogadott szakember, miközben az utóbbi években jogászként kabinetfőnök-főigazgatóként tevékenykedett a Debreceni Egyetem Rektori-Kancellári Kabinetjében. Nagyon jó lépésnek tartom, helyes választás volt belső embert felkérni. Magam nem vagyok a külsős megbízás híve, mert a vállalat mérete folytán nagyon sok idő szükséges a beletanuláshoz. Szakmailag megterhelő egy ekkora rendszert átlátni.

„Az élet tele van lehetőségekkel”

Kotosmann Zoltán betöltötte a 65. életévét, jelenleg is aktív, de a generációváltás érdekében hátrébb lépett a közvetlen döntéshozataltól. Inkább tanácsadóként, kontrollszerepben van jelen.
– A rendszerváltás kegyeltje vagyok, 28 éves voltam a szocializmus 1989-es lehanyatlásakor, diplomásként, vállalkozóként a kereskedelemben kezdtem el dolgozni. Hatvan körül már arról is illett gondolkodnom, hogy mi lesz a céggel, amelyet évtizedeken át építettünk. Szerencsés vagyok, mert bár a lányom bíróként nem foglalkozhat üzlettel, a fiam igen. Ő közgazdasági, adótanácsadói, mérlegképes könyvelői végzettséggel megfelelő felkészültséget mutatott az örökség folytatására. Tíz évvel ezelőtt kezdett el nálunk dolgozni, majd szisztematikusan végigjárta a szakterületeket a szállodaüzemeltetéstől az adminisztráción át az ingatlanfejlesztésig. Azt szoktam mondani, hogy egy szakmában tízezer órát vagy tíz évet el kell tölteni ahhoz, hogy értsünk hozzá – beszélt a folyamatról a nagyvállalkozó, az egykori Héliker-üzletlánc tulajdonosa.
Kotosmannék egy tanácsadó céggel közösen haladtak végig a generációváltáson. Ennek során „családi alkotmány” született, amelyben elvi síkon, személyre szabottan rögzítették egyebek mellett az egyéni küldetésüket, az elvárásaikat, a családtagok jogosultságait, a konfliktusrendezés szabályait.
– A magam személyes küldetése az volt, hogy minél képzettebb, sikeresebb vállalkozóvá váljak. Közös értékeink a pontosság, a szavahihetőség, a becsületesség. Ha valamire kezet fogunk, akkor az úgy lesz, akkor is, ha valami okból nem a legjobb döntést hoztunk. Ha valamelyikünk esetleg elbizonytalanodik, ez a kinyilatkoztatás segít a helyes döntésben. Több generációra levetítve szabályoztuk, hogy mi a teendő, amennyiben valamelyikünk „eltévedne”, például az alkohol rabjává válna (osztalékmegvonás, de gyógyulás esetén visszamenőleg megkapja a pénzt a kellő motiváció érdekében). Közös elhatározásunk volt az is, hogy egyben tartsuk a vagyont, ne hagyjuk szétforgácsolódni – avatott be egy-két részletbe.
Ha Kotosmann Zoltán már nem is vesz részt a mindennapi céges ügyvitelben, a fajsúlyos döntések előtt egyeztetnek. Ha valamire egyikük nemet mond, akkor a döntés: nem. – Ez a béke záloga. Ha az egyik félnek aggályai adódnak, akkor azt a dolgot nem kell erőltetni. Az élet tele van lehetőségekkel. Keressük meg azt, amire mindkét fél igent mond – vallja a debreceni üzletember.

Ratalics László