A Piac utcán kezdhet új fejlesztésbe a Debrecen Plaza tulajdonosa

A helyi sajtó arra fogékonyabb része többször élezte a körmeit az Apolló-tömb elhasalt fejlesztésén. A Kósa-érában favorizált, végül a 2010-es években felszámolás alá került Épszer-Innobau helyett a magyar „plázakirály”, Jellinek Dániel cége, az Indotek lehet az, amelyik begyógyítja a Piac és Miklós utcák által határolt belvárosi sebhelyet. A terület presztízsét a Kaszanitzky-, Steinfeld- és Fischer-ház adják, de a Miklós utcai, a közparkolás előtt csak nagyon rövid időre megnyitott 500 férőhelyes garázs miatt sem mindegy, hogy mi történik a tömbbel. 

Az Indoteknek két fejlesztési elképzelése van – az azokról (is) szóló telepítési tanulmánytervet idén augusztusban elfogadta az önkormányzat közgyűlése. A tervek közötti különbség, hogy az egyik valamennyivel szellősebb beépítésről (nagyobb terek az udvarban) szól, ami a beruházónak üzletileg kevésbé, a majdani lakóknak inkább jó. A választás a polgármesteri hivatal főépítészi irodája, az önkormányzati szakhatóságok, végső soron a közgyűlés kezében van, ugyanakkor az Indotek Zrt. úgy reagált a Cívishír megkeresésére, hogy szakmailag, gazdaságilag mindkét megoldással tudnak azonosulni (a fejlesztő-beruházó a cégcsoporthoz tartozó HREF Ipari Kft.).

Új utcát nyithatnak

Debrecen több mint 250 helyi védettségű épülete közül három is a fejlesztési terület része. Jellegük, beleértve az eredeti utcafronti homlokzatot, kötelezően megtartandó.

• A Piac utca 57. szám alatti – historikus stílusú – Kaszanitzky-ház 1852-ben épült, többször felújították, ezért jobb állapotú. Az elmúlt években Líra könyvesbolt működött a frontján (már nem).
• A korai szecessziós Steinfeld-ház 1908-as építésű, az első emeleti ablakdíszeket és a domborműveket még Tóth Árpád költő édesapja, Tóth András debreceni szobrászművész készítette. A földszintet az 1930-as években a Julius Meinl üzlethálózat bérelte. Az épület állaga annyira leromlott, hogy a lakásokat kiürítették, a romos homlokzatot fóliával takarták el. A ház annyira menthetetlen, hogy az elbontásáról egyeztetnek, a homlokzata viszont – felújítását követően – ennek is megmaradna.
• A Piac utca 61. szám alatti Fischer-ház szintén a századforduló utáni években épült, állaga a telepítési tanulmányterv szerint közepes.  

A felépíteni kíván lakások számáról az Indoteknél egyelőre nem kívántak nyilatkozni. Mondván, az számukra is csak a közgyűlés által a területre vonatkozóan megszavazott építési szabályzat hatályba lépését és a célzott vásárlói piackutatást követően válik meghatározhatóvá. A lakóingatlanoknál bérleti konstrukcióban nem, kizárólag értékesítésben gondolkodnak. A tanulmánytervben ugyanakkor – a helyi közlekedésre gyakorolt hatásnál – az olvasható, hogy 250-450 lakóval számolnak.

Szintén a közlekedést érinti, hogy nyitnak-e új utat a beruházással az Arany János és a Miklós utcák között. Ez elvileg nem tűnik bonyolultnak, más kérdés, hogy miként szerveznék a forgalmat. A beruházó szerint egy új közterületen biztosítanák a kétirányú forgalmat Miklós utcai ki- és behajtással, plusz a gyalogosoknak és a kerékpárosoknak az Arany János utcára is lenne csatlakozás. Másik lehetőség az egyirányú forgalmi rend, ekkor az autók a Miklós utcáról érkeznének, és az Arany János utcán távoznának. E változat hátránya, hogy a szűk Arany János utcán növekedne a forgalom.

Még egy érdekesség a közlekedésről, a fenntarthatóságról, ami talán egyből nem jutna eszünkbe: a belvárosi lakásépítések azért jobbak, mert szinte minden közel van, ami fontos, ezért kevesebbet kell utazni, a rövid távokra pedig már gyalog, biciklivel, tömegközlekedéssel is szívesebben vállalkozik az ember.

A Miklós utcáról ma is látható a használatba vételi engedélyig soha el nem jutó „Apolló-parkolóház”. Éveken át gokartpálya működött benne, ma csak egy-két járművet parkoltatnak itt. Az Indoteknél úgy ítélik meg, hogy az épület szerkezetileg jó állapotban van, ám az üzemszerű működéshez gépészeti felújítás szükséges. 

– A parkolóházban jelenleg hiányoznak az alapvető közműbetáplálások és biztonságtechnikai berendezések, amelyek beszerzése, beüzemelése zajlik. Terveink szerint 2024-ben megnyithat, kiszolgálva a tervezett lakásfejlesztés ilyen igényeit is. A parkoló üzemeltetésébe külső partnert vonnánk be – válaszolta a Cívishírnek az Indotek. 

Volt egyszer egy Épszer-Innobau

Az Indotek kevésbé ismert a városban, holott ennek a vállalatnak a tulajdonában van a Debrecen Plaza és a Mikepércsi úti MyBox bevásárlópark. A Piac utca 57-61. és a Miklós utca 5-11. szám alatti ingatlanok egy része – mint tőlük megtudtuk – 2021-ben, az előző tulajdonos által felvett és vissza nem fizetett hitel fedezeteként, a hitelezői igény kielégítése révén került a HREF tulajdonába.

Emlékeznek még az Épszer Innobau Kft-re? És az Apolló Superior nevű bevásárlóközpontra, amely az eredeti elképzelés szerint ebben a tömbben kapott volna helyet? A memória felfrissítésére, íme, ezek voltak a látványtervek.

A történet röviden: a kétezres évek derekán, a Fórum kivitelezésének megindulása után a Kósa Lajos-féle városvezetés és az említett debreceni cég egy újabb bevásárlóközpont létrehozását tűzte ki célul. Kisebbet, de elegánsabbat szerettek volna.

2006-ban a Balogh Róbert vezette Épszer-Innobau Kft. és az önkormányzati tulajdonú Cívis Ház Zrt. – nyilvános pályázat keretében – együttesen 371 millió forintért vásárolhatta meg Debrecen városától a Piac utca 59., 61., Miklós utca 5. alatti ingatlant. A pályázat keretében a nyertes ajánlattevőnek olyan tervezési programot is csatolnia kellett, amelyben vállalta a tömbnek a városszerkezet karakteréhez illő, a városképnek megfelelő, korszerű megújítását. Továbbá előírták számára a cikkünkben már említett Steinfeld-ház homlokzatának eredeti állapotba való visszaállítását.

Az Épszer-Innobau Kft. 2007-ben további ingatlanokat szerzett meg a területen. Egy évvel később, 2008 szeptemberében elhelyezték az Apolló Superior alapkövét; a beruházó 2010-re vállalta a kereskedelmi központ megépítését. Rosszabb időzítéssel bele sem vághattak volna, hiszen még abban a hónapban végigsöpört a világon az a gazdasági válság, amely az ingatlanpiac mellett a hitelezést is magával rántotta. 

Az Apolló Superior annak ellenére sem haladt, hogy a debreceni közgyűlés éveken át újra és újra időt adott az Épszer-Innobaunak. A cég azonban nemhogy bevásárlóközpontot nem tudott építeni, még az emeletes parkolóházat sem tudta rendbe szedni annyira, hogy megkapja a megnyitásához szükséges hatósági engedélyeket. A 2013-ban felszámolás alá került céget a vagyonelemeivel (mint például a parkolóház) együtt eleinte 1,1 milliárd forintért árulták, majd érdeklődés hiányában a felszámoló egyre lejjebb vitte az árat. Egy 2017-es felhívás szerint – ez volt a tizedik alkalom – már 750 millió forintért is odaadták volna az ingatlanokat, ám ez az eljárás is eredménytelenül zárult.

Ezt követően a felszámoló az eljárás lezárása érdekében – a felszámolási törvényben foglaltaknak megfelelően – az illetékes bíróság által jogerős végzésben jóváhagyott módon, zárómérlegben kiosztotta a cég tulajdonát a hitelezők között. Az Indotek csak ezután jött a képbe vevőként.

Csapdahelyzetbe kerültek

A másfél évtizedes huzavona summázata talán az, hogy sem az Épszer-Innobau Kft., sem a debreceni önkormányzat nem járt jól.

Előbbi bevásárolt olyan ingatlanokból, amelyek révén nem volt képes nyereséget elérni. Utóbbi azzal, hogy csomagban értékesítette számos ingatlanát, valószínűsíthetően kevesebb bevételhez jutott, mintha egyesével pályáztatta volna azokat a piacon. A városházi veszteséglistát növelte, hogy végső soron sem az iparűzési adót biztosító bevásárlóközpont nem épült meg, se üzemképes parkolóház nem létesült, de még a Steinfeld-házat sem sikerült felújítani. Helyette azzal a csapdahelyzettel kellett szembesülni, hogy a területet lényegében foglyul ejtette a világgazdasági válság hatására bedőlt fejlesztés, az annak következtében fizetésképtelenné vált Épszer Innobau.

A Cívishírt a Jellinek-féle vállalatnál arról tájékoztatták, hogy az általuk kívánt beruházás tervezési, engedélyeztetési és megvalósítási ideje 2,5-3 év lehet. Továbbá ehhez előbb jogerős új helyi építési szabályzatra van szükség, amelyről a debreceni közgyűlés idén ősszel határozhat.

Ratalics László