Megkérdeztük, mennyire értékállók a debreceni lakások

– Az áremelkedés minden bizonnyal kisebb lesz, mint amilyen az elmúlt időszakokban volt, ugyanakkor az ingatlanárak csökkenésére nem számítok. Az energiaárak változása miatt azonban óriási különbségek lesznek az ingatlantípusok értékei között – jelentette ki Baráth Norbert, a Duna House debreceni irodájának vezetője. A szakembert azzal a kérdéssel kerestük meg, hogy az elszálló energiaárak miként rendezhetik át az ingatlanpiacot. Előzményként tudni kell, hogy a Debrecenben és környékén már-már fővárosi magasságokba emelkedtek az építési telkek és a lakások árai. A lakosság körében vannak olyan hangok, amely egy órási áreséstől tartanak, mert szerintük irreálisak az árak, nincs mögöttük tartalom, és erre csak rá fog segíteni a gáz és elektromos áram árának emelése.

Elő kockás füzettel!

Baráth Norbert azzal folytatta, hogy egyre több az alacsony energiafogyasztású lakás, míg a másik szélsőségből, a nagy alapterületű, energetikailag korszerűtlen ingatlanokból is sok van a piacon. – Alacsony energiafogyasztású, energiahatékony ingatlanoknak, konyhanyelven a kisrezsijűeknek azokat nevezzük, amelyek beleférnek a támogatott rezsiárakba. Vásárlás előtt mindenképpen kérjük el, tanulmányozzuk az ingatlan energiatanúsítványát! Azzal azonban kalkulálni kell, hogy az ingatlan lehet nagyon jó energetikájú, ám egy nagy lakásnak értelemszerűen magasabb összegű a rezsije.

Tisztázni kell azt is, hogy ha megtörtént a lakás energetikai korszerűsítése, az mit is tartalmazott pontosan.

Merthogy például fel lehet szerelni dísznek néhány napelemet, de kérdéses, hogy azok mennyit termelnek, és mennyivel csökkentik a kiadásokat. Nem elég elkérni a rezsiszámlákat, muszáj számolni is, mégpedig azt, hogy az elmúlt egyéves rezsiköltség a már megemelt árakon mennyi is lesz a következő egy esztendőben. Egy átlag vásárlónak elő kell venni a kockás füzetet, és el kell kezdenie számolgatni, hogy számára megéri-e megvenni az ingatlant. Ugyanezekből a számokból derül ki az is, hogy pazarló-e a vásárlásra kinézett ingatlan. Ezek például a szigeteletlen oldalfalú és tetőszerkezetű, korszerűtlen nyílászárókkal felszerelt, régi kazánnal fűtött családi házak, amelyekhez nagy alapterület is társul. Érdemes kalkulálni, hogy megéri-e felújítani, energetikailag korszerűsíteni az épületet. Ha már a felújításnál tartunk, akkor jó, ha tudjuk, hogy a lakosság számára mindig vannak pályázati támogatások, és ezeket érdemes kihasználni, hiszen a lakás „árcéduláján” az épület energetikai besorolása mindig meg fog látszani. A magasabb rezsijű lakásoknak idővel csökkenni fog az ára, míg az energetikailag korszerűbbeknek stabilabbak maradnak a jövőben is. Stabilnak mondható az ár akkor, ha az az inflációval azonos mértékben változik – sorolta.

Mi lesz még itt később?

Debrecen és agglomerációjának viszonylatában a szakember ismertette cége előrejelzéseit. Eszerint várhatóan a következő egy évben az inflációval arányosan változhatnak az átlagos ingatlanárak. Ennek oka, hogy a hajdúsági megyeszékhely nagyon jó helyzetben van, hiszen a kedvező gazdasági behatások, az, hogy Debrecen a befektetők célpontja, pozitívan hat az ingatlanpiacra. Olyannyira, hogy Budapest mellett Debrecen a másik magyar város, ahol óriási mértékben drágultak az építési telkek és a lakások. A gazdaság fejlesztésének pedig közel sincs vége, hiszen még nem indult el a termelés az igazán nagy gyárakban. Mindezek okán a debreceni ingatlanpiac igen stabil, azaz negatív irányba nem várható az árak változása. Ebben a környezetben egy energiatakarékos, kisrezsijű lakóingatlan értéke akár az inflációt meghaladó mértékben is emelkedhet. Baráth Norbert hozzáfűzte: Debrecenben a korábbiakhoz képest kevesebb új lakást kínálnak a piacon, és már csak emiatt sem várható az árak csökkenése. Továbbá az építőanyagok és a kivitelezési költségek is megdrágultak, az épületeket korszerű energetikai felszerelésekkel látják el, és mindezt realizálni kell az új lakások árában. 

Úgyhogy az új építésű ingatlanok ára szintén marad, és lehet, az is picit erősödni fog, akár 5-10 százalékos mértékben is.

– Az infláció miatt ma már drágábbak a jelzáloghitelek és 9 százalék feletti betéti kamatokról beszélhetünk. Ez a tény a kisbefektetőket gondolkodóba fogja ejteni, de akár együtt járhat a vásárlói kereslet csökkenésével is – tért át a szakember az ingatlanpiac egy előre nem kalkulálható tényezőjére, a támogatásokra. – Ha ugyanis a tulajdonosok a lakásaikat bérbe szeretnék adni, akkor a hozama kevesebb lesz például a kamatkötvények hozamánál. Ezek változtathatják a keresletet a befektetői célcsoportban. Ugyanakkor tudni kell, hogy a hitelkamat nagyságát nem lehet előre látni. Ezzel együtt még mindig sokan választják stabilitása miatt befektetésnek az ingatlant. Összgazdasági hatást nézve a növekvő munkanélküliség, a reálbérszint csökkenése, a hitelkamatok emelkedése várhatóan egy visszafogottabb keresletet eredményeznek majd az ingatlanpiacon – fogalmazott.

Természetesen az építési telkek árára is rákérdeztünk Baráth Norbertnél. Debrecenben közszájon forognak ugyanis olyan történetek, hogy a Pallagon másfél-két éve megvásárolt építési telkek ára mára közel megháromszorozódott.

– Az építési telkek elmúlt időszakban kirívóan magas áremelkedése egyértelműen a korlátozott telekszámból adódott. A lakhatást elősegítő támogatások ugyanis erősen megnövelték az új építkezések számát. Kereslet volt, kínálat viszont nem. Ez most már normalizálódni látszik, mert végesek a lakhatási támogatások is. Azt, hogy a jövőben milyen támogatások lesznek, lesznek-e egyáltalán, mennyiből lehet felépíteni egy új ingatlant, ahhoz mennyi plusz forrást tud, és milyen hitelkamatok mellett hozzátenni egy fiatal pár, az pedig milyen havi terhet fog számukra jelenteni, mindez külön-külön is egy-egy óriási kérdőjel. Két évvel ezelőtt mindez még nagyon kiszámítható volt, hiszen öt százalék alatti kamatok voltak, sőt hozzá lehetett jutni nulla százalékoshoz is. Ehhez hozzájött még akár tízmillió forintnyi CSOK is. Ma már egy hét százalék fölötti kamattal, ilyen bekerülési árak mellett sokkal magasabb hitelmutatók lesznek. Mindez már érzékelhetően lassította az új építésű ingatlanok piacát. Ahhoz, hogy bárki is új családi ház építésébe kezdjen, már egy nagyon jó kereset kell, mert a kamatokat havonta ki kell tudni fizetni, ehhez jön a rezsi, és még élni is kell. Úgy számolunk, hogy a jelenleg támogatásra jogosultaknak már körülbelül 80 százaléka bevásárolt, vagy folyamatban van az építkezés, de sokan már be is költöztek. Az építtetők aránya csökkenni fog, de az építkezési piacon mindig lesznek újak. Azt pedig, hogy mindez mekkora felhajtó hatással volt az építőiparra, ez most, a csökkenés időszakában látszik. Mit hoz a jövő, milyen támogatásokat tud a magyar állam mellé tenni, azt nem lehet tudni – mondta az irodavezFmető.

Az agglomeráció, mint alternatíva

Ha fél óra, 50 perc alatt be lehet érni a munkahelyre, vagy éppen onnan az otthonunkba, az nyugat-európai, sőt budapesti szinten sem távolság, míg debreceni viszonylatban még az. Ha az emberek nem tudnak a megyeszékhelyen letelepedni, ahhoz a lehető legközelebb igyekeznek ingatlanhoz jutni. Ezért az agglomerációban is óriási áremelkedések voltak. A korábbi tapasztalatokból kiindulva, kijelenthető, hogy a negatív piaci környezetet mindig a panellakások, továbbá az agglomerációs vagy vidéki ingatlanok árain lehet először megérezni. Lakni azonban – a jó magyar szokásnak hála – kell valahol, így akik például barátságot tudnak kötni a vidéki élettel, és ezt kombinálják egy saját kis kerttel, kisállattartással, sokkal olcsóban jutnak telekhez, családi házhoz, mint az agglomerációban vagy Debrecenben.

A vidéki lét sem egy rossza alternatíva, önfenntartó is tud lenni, ilyenekre is van egyre több jó példa a fiatalok körében is.

– Az agglomerációba Ebes, Mikepércs, Sáránd, Hajdúbagos, Hosszúpályi, Vámospércs, Hajdúsámson, Bocskaikert és Nagyhegyes körbe fekvő települések tartoznak – tekintett Debrecen határán kívülre Baráth Norbert. – Hajdúszoboszlón a fürdőnek köszönhetően stabilak az árak, ott még mindig vásárolnak befektetéssel apartmanoknak lakásokat. Viszont egy modernebb sorház tekintetében már kisebb a kereslet. Ebesen is közel ugyanannyiért lehet ingatlant vásárolni, mint Szoboszlón. Ebes egy kiváló kis település, karnyújtásnyira Debrecentől, nagyon jó oktatási és egészségügyi ellátással. Szépen növekedtek az árak Mikepércsen is. De igaz ez Martinkára is, a nem is túl régen még néhány házból álló Sámsonkert egy "faluvá" nőtte ki magát, a gyorsforgalmi úton percek alatt elérhető a megyeszékhely. Pallag és Józsa egyértelműen Debrecen közkedvelt városrésze.

Ezeket keresik a vevők

És leginkább milyen igényekkel kopogtatnak be az ingatlanirodába a vásárlók? Nos, ebben is tetten érhető még mindig a koronavírus hatása. Most ugyanis mindenki keresi a kertkapcsolatot, főleg ahol gyermek is van. Az elmúlt időszakban nagy sláger volt a sorház, ikerház, sok is épült emiatt. Ugyanakkor tudható, a közeljövőben a kisrezsijű, energiatakarékos ingatlanok lesznek a slágertermékek. Ha a befektetői kört nézzük, akkor azok jól kiadhatóak, főleg ha jó lokációval is rendelkeznek. Baráth Norbert előrevetített egy 2023-ban érvénybe lépő lakásépítési rendeletet, miszerint jövőtől nem lehet olyan házat építeni, ami csak fogyasztó és nem termel energiát. – Ez is át fogja írni az új lakásépítési piacot – zárta gondolatait Baráth Norbert, a Duna House debreceni irodavezetője.

T.T.